Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en fonction de son coût de revient (coût global de l’acquisition + travaux) corrigé par l’application d’un indice des prix.

               Premier obstacle :

o  Le coût d’acquisition n’a souvent aucun rapport avec la valeur vénale d’un bien à l’instant T.

-        Le vendeur actuel a pu réaliser une excellente affaire lors de son acquisition et bénéficiera alors d’un différentiel favorable lors de cette revente.

§  Exemple : achat d’un appartement à Saint-Denis en sortie de défiscalisation en période d’excédent important de l’offre sectorielle (2010/2017).

-        A l’inverse, le vendeur qui a réalisé une acquisition dans de mauvaises conditions aura des difficultés à recouvrer sa mise de départ.

§  Exemple : achat d’un bien immobilier lors de la séquence de bulle immobilière (2020/2022).

-        Le vendeur a acquis son bien dans un contexte très spécifique qui lui a fait accepter des conditions d’achat exceptionnelles et non reproductibles.

§  Achat d’un terrain + construction de très grande qualité dans un secteur peu côté, sauf pour ce vendeur (facteur affectif).

§  Opération liée à une situation personnelle spécifique qui se traduit par un bien marginal sur le marché et qui aura peu de chances de trouver preneur, sauf décote importante (usage habitation + professionnel au sein d’une même propriété). 

          Second obstacle :

o  Les travaux réalisés sont sujets à questionnement.

-        Ces travaux peuvent créer de la valeur car ils apportent objectivement une plus-value à la propriété sans la marginaliser.

§  Création d’une piscine.

-        Ces travaux peuvent n’apporter aucune valeur ajoutée, voire en détruire.

§  Agrandissement ou amélioration grandiose d’une propriété située dans un secteur peu ou mal côté…

§  Plantations qui annulent la vue sur l’océan.

Pour peu que les deux premières problématiques soient neutralisées (coût d’acquisition dans les conditions usuelles d’un marché constant ET travaux apportant effectivement une plus-value objective à la propriété, il reste un obstacle très important qui risque de réduire à néant les deux premières étapes…

               Troisième obstacle :

·      Il faut actualiser ce coût de revient en fonction de l’évolution réelle des prix sur ce marché local entre la date d’acquisition et la date de cession.

-        Il n’existe aucun indice mesurant l’évolution des prix de l’immobilier ancien par micro-marché. Or, la valeur d’un bien dépend avant tout de sa micro-localisation…

Exemple : les quartiers de la Montagne et de Bellepierre ont suivi des trajectoires très différentes depuis une dizaine d’années…

                    Problématique supplémentaire :

·      Cette approche coût de revient + travaux va constituer un seuil de valeur non négociable pour la plupart des propriétaires qui auront eu la malchance de réaliser une acquisition dans des conditions défavorables et/ou d’effectuer des travaux destructeurs de valeur…

    Conclusion : 

o  Cette méthode doit être rejetée sauf pour les acquisitions récentes effectuées dans le cadre d’un marché constant et, dans ce cas, être nécessairement renforcée par une estimation de valeur par comparaison.

o  Cette estimation de valeur vénale par comparaison constitue la méthode la plus efficace pour tous les types de bien (voir la séquence 3).

o  L’Observatoire de l’Immobilier® met à la disposition des propriétaires, via les professionnels agréés, sa base de données exclusive :

§  Alimentée en temps réel par les 122 agences agréées à la Réunion.

§  Segmentée par micro-marché.

§  Constituée d’information très qualifiées : descriptif et visuels de chaque bien vendu, prix souhaité par le vendeur, prix obtenu et délai de réalisation de la vente effective…