Les vrais chiffres du marché réunionnais

Le marché immobilier de la Réunion au 1er semestre 2024

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2024 par les 122 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement précises sur le marché immobilier insulaire.
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux.

Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce 1^er semestre :

Le fait marquant de ce premier semestre est indéniablement la reprise très sensible du volume des ventes : si le mois de Janvier a fait trembler le monde de l’immobilier insulaire avec un second plus bas historique absolu après le mois de Janvier 2018 (hors période de confinement), le marché s’est ensuite vivement repris (+ 26 points d’indice en Février !) pour aller crescendo tout au long du semestre qu’il clôture au niveau 146 de l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers. 

Contrairement à ce net rebond du marché, la demande, qui avait fortement chuté sous l’indice de référence (100) en Août 2023, a littéralement plongé  jusqu’à atteindre un plus bas historique absolu en Décembre (niveau d’indice 62 !). Même si la demande s’est un peu redressée en début d’année, cette atonie s’est poursuivie tout au long du premier semestre pour franchir enfin le plafond de l’indice de référence en toute fin de période. Las, la demande a de nouveau basculé sous le niveau de référence en Juillet. 

Cette rupture flagrante entre l’évolution quantitative de la demande et le volume des ventes effectivement enregistré peut être analysée comme suit : la période de bulle immobilière (Mai 2020 – Août 2022) née à la fin de la crise sanitaire et décuplée par le niveau historiquement bas des taux d’intérêt a provoqué l’irruption d’un rêve frénétique d’achat immobilier qui s’est traduit par une explosion de la demande exprimée. Or, les taux d’intérêt bas, même s’ils permettent d’en adoucir les mensualités, ne suffisent pas à effacer le montant à acquitter le jour de l’acquisition, d’autant moins que les prix ont clairement évolué à la hausse. De fait, un grand nombre d’acheteurs s’est révélé incapable de mener leur projet à terme. A contrario, la demande exprimée en ce début 2024 ne relève pas du domaine onirique : la forte augmentation des taux d’intérêt – en l’absence de baisse des prix – a provoqué une hausse sensible des coûts réels d’acquisition (Cf tableaux en infra) qui a éliminé les rêveurs, les impécunieux et les acheteurs velléitaires : le volume de la demande a naturellement fondu, mais sa structure est beaucoup plus solide.

Ce nouveau paradigme grève très fortement la capacité financière des candidats à l’accession mais impacte également leur motivation : en l’absence d’une baisse des prix, cette hausse du coût de l’argent emporte d’importantes conséquences sur le taux d’effort que doit dorénavant consentir un acquéreur pour passer du statut de locataire à celui de propriétaire : 

Parallèlement à ces évolutions contradictoires, le niveau de l’offre de biens a poursuivi sa lente remontée. Partant d’un plus bas historique absolu en Août 2022 (niveau d’indice 46 sur une base de référence 100), l’offre a terminé l’année 2023 au niveau 60 puis a gagné 9 points supplémentaires en six mois. Si cette évolution positive ne suffit pas - pour l’heure - à équilibrer l’équation offre/demande, elle marque néanmoins un net progrès par rapport à la pénurie de biens des années 2021/2022. Cette hausse régulière mais assez faible au demeurant a par ailleurs le mérite de préserver le marché insulaire d’un possible effet de ciseaux entre une demande modérée et une offre qui serait soudainement démultipliée…

L’Observatoire précise enfin que les délais de vente se sont accrus de plus d’une semaine et s’établissent dorénavant à 20,36 semaines (délai couru entre la signature du mandat de vente et la signature du compromis de vente, hors période de réitération). Parallèlement, la proportion de ventes négociées a elle aussi augmenté, passant de 69,71 % à 72,49 %. Ce taux ne dépassait pas 57 % au premier semestre 2023, soit une hausse de plus de 15 points en une année ! Cette évolution montre bien la dichotomie grandissante entre les souhaits des propriétaires vendeurs qui ont tendance à rester figés sur le niveau de prix de la période des « taux-cadeaux » et le pouvoir/vouloir d’achat des acquéreurs qui sont, eux, confrontés à une réalité bien moins confortable. Une baisse des prix semble aujourd’hui incontournable pour rendre au marché une plus grande fluidité….

Rappel des fondamentaux du marché : comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : c’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement, qu’il soit situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, surtout pas public, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tentées par le vendeur au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agrééespar l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

Il s’agit d’une expertise très précieuse dans le contexte actuel où le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seul organisme d’analyse de votre marché en temps réel.

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location.

Cliquez ici pour trouver l’agence agréée la plus proche !

Pourquoi 7 propriétaires sur 10 se trompent sur la valeur de leur bien ?

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à plus de 72 % au 1^er semestre 2024. Ce niveau élevé illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché longtemps en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs. 
Nonobstant un déséquilibre, moindre mais persistant, entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce premier semestre, 7 propriétaires sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse pour trouver acquéreur.
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation éventuelle), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps.

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 122 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours du 1^er semestre 2024 à la Réunion a été livrée à ces 122 professionnels agréés dès le 9 Août : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise et vous aider à décrypter le fameux Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (IMMI) !

Cliquez ici pour trouver l’agence agréée la plus proche !

Analyse du marché immobilier locatif du 1er semestre 2024

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été particulièrement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf a repris des couleurs depuis 2019 avec l’ouverture de programmes significatifs sur l’ensemble du territoire insulaire. Ce rebond est notable mais très insuffisant au regard de la demande…

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du 1^er semestre 2024 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 4,05 semaines, très homogène sur l’ensemble du territoire. 

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés - s’étend de 12,29 à 15,93 euros/M² pour les appartements, en hausse sensible, et de 11,03 euros à 14,06 euros/M² pour les maisons, la région Ouest étant la plus onéreuse.

Rappelons que l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® analyse les transactions effectivement conclues selon la triple segmentation suivante :

►  120 micros-marchés géographiques distincts.

►  Deux différents types de biens immobiliers : Appartements et maisons.

►  Trois gammes de prestations répondant à des critères objectifs.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 122 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location.

Cliquez ici pour trouver l'agence partenaire la plus proche ! 

Plus d’informations et de chiffres exclusifs…

Historique des analyses des marchés immobiliers