Les vrais chiffres du marché guadeloupéen

Le marché immobilier de la Guadeloupe au 2ème semestre 2024 (Ventes)

Nous venons de recevoir en exclusivité la vingt-troisième étude menée par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® sur les ventes effectivement réalisées entre le 1^er Juillet et le 30 Novembre 2024 à la Guadeloupe. 

La demande, en baisse sensible depuis Mai 2022, a encore franchi un cran au cours de l’année 2024 et termine à un niveau trois fois moindre qu’au plus haut de la bulle immobilière…

Nous avions déjà écrit précédemment que la révolution immobilière de l’après confinement, caractérisée par une explosion de la demande d’achat, s’était achevée au mois de Mai 2022, mettant un terme à deux années folles, à la fois cause et conséquence d’un déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande de biens. Depuis cette date, l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers, outil de mesure de l’évolution des principales composantes du marché, exclusivité de l’Observatoire de l’Immobilier®, n’a jamais franchi l’indice de référence 100, celui-ci correspondant au niveau de la demande enregistré début 2018, date de création de l’indice : la moyenne du second semestre 2023 a même plongé sous le niveau d’indice 40 en raison d’une fin d’année catastrophique qui clôture à l’indice 22 !

L’habituel rebond saisonnier qui caractérise chaque début d’année s’est également manifesté en 2024 mais dans une dynamique bien moindre qu’au cours des exercices précédents : la moyenne mensuelle sur ce 1^er semestre ne gagne que 5 petits points pour s’établir à l’indice 45. Le second semestre enregistre à nouveau un léger rebond de la demande mais très faible puisque cette période clôture à l’indice 49…
La baisse relative des taux d’intérêts initiée fin 2023 s’avère donc insuffisante pour faire renaître une demande atone. Celle-ci pourrait cependant être ranimée par des prix en baisse et une offre de biens en augmentation, conséquences logiques d’un marché en souffrance. Las, le niveau des prix ne baisse pas d’un pouce. Par contre, le niveau de l’offre bénéficie d’une inversion totale au second semestre 2024….

Base de référence : indice 100 au 1^er trimestre 2018

L’offre de biens bondit au second semestre 2024  !

L’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers montre une première hausse sensible de l’offre de biens dès janvier 2024, offre qui s’est ensuite stabilisée jusqu’en juin. Dès le début du second semestre, l’offre a gagné près de 20 points d’indice pour approcher, fin novembre, le niveau de référence. Cette forte évolution marque la fin du déséquilibre flagrant du marché qui penchait clairement en faveur des vendeurs depuis le printemps 2020.
La baisse de la demande concomitante signe le basculement du marché au profit des acquéreurs à l’issue d’un effet de ciseaux assez brutal.

Base de référence : indice 100 au 1^er trimestre 2018

Les délais de vente s’établissent à 22,05 semaines, en légère augmentation

Les délais de vente (période entre la signature du mandat de vente et la signature du compromis, hors délai de réitération) ne sont pas vraiment impactés par ce ralentissement du marché : il faut toujours un peu plus de 5 mois pour qu’un bien trouve acquéreur, ce délai allant de 19,32 semaines (villas) à 21,18 semaines (appartements), et près de 30 semaines pour les terrains.

Près de 8 ventes sur 10 font dorénavant l’objet d’une négociation de prix à la baisse

Le marché, en forte tension entre prétentions élevées des vendeurs et pouvoir d’achat diminué des acquéreurs (voir tableau en infra), fonctionne tant bien que mal au prix de frictions importantes : la proportion de ventes négociées s’établit à 73 % en fin de second semestre contre 68 % il y a un an et 55 % il y a deux ans ! 
Les acquéreurs ont, durant la crise sanitaire, compensé la hausse des prix de vente par un coût du crédit historiquement bas, associé à une politique d’offre très généreuse de la part des banques. Ce paradigme a disparu dès 2023 : le coût de l’argent ne compensant plus le niveau des prix – qui n’ont pas encore baissé -, les acquéreurs subissent une double punition ! 

Le tableau suivant est significatif : la mensualité (hors assurance, pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans) qui s’établissait à 920 euros en Janvier 2023 est passée à 1.176 euros en Avril 2024, soit un surcoût de 28 % !

Le prix des biens n’ayant pas baissé, cette augmentation sensible des taux fait passer nombre d’acquéreurs de la catégorie solvable à celle d’insolvable (pour un bien identique en terme de prestation et localisation) et altère fortement la motivation d’achat des plus favorisés : le taux d’effort s’est sensiblement alourdi…

Quel marché pour demain ?

Le moteur du marché, que l’on pourrait résumer, sur la période 2020/2022, au mantra « J’en profite » qui des prix, qui des taux, a vécu (et bien vécu…). Nous sommes entrés dans une ère d’attentisme où une grande partie des acteurs choisit de reporter son projet dans l’attente d’une baisse sensible des taux qui permettrait de redonner du pouvoir et du vouloir d’achat aux acquéreurs d’une part et, d’autre part, aux vendeurs d’obtenir le prix qu’ils souhaitent, ou peu s’en faut. Ce facteur exogène (puisqu’il est décidé par la lointaine BCE sous influence des principaux états européens) se fera sans doute attendre : la France vit au-dessus de ses moyens depuis plusieurs décennies et la facture s’est singulièrement alourdie depuis 2017. Les gouvernements successifs doivent assumer ce passif, qui va se traduire, en l’espèce, par l’impossibilité de relancer l’économie par l’habituelle approche keynésienne, si confortable à court terme…

Dans ce contexte devenu délicat, le recours à un professionnel disposant des outils exclusifs d’analyse du marché et d’estimation de valeur développés parl'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® est indispensable. Fort de ces informations, actualisées en temps réel, chaque propriétaire sera en mesure de gérer au mieux son projet de vente en fonction de la réalité du marché et de ses perspectives sans se laisser aveugler par les chimères qui prospèrent sur le marché apparent des petites annonces…

L'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® a remis son analyse du 2^ème semestre 2024 aux 20 agences partenaires dès le 5 Décembre. Nous vous invitons à contacter ces professionnels pour disposer d’informations qualifiées sur le marché immobilier de votre quartier. Vous pouvez également consulter le site www.obsimmo.fr, dont les données sont actualisées en temps réel, au fur et à mesure des signatures des compromis de vente et des baux de location.

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Locations)

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a développé le périmètre de ses travaux en s’intéressant au marché immobilier locatif afin de pouvoir étendre le domaine d’expertise de ses 20 agences agréées. Cet organisme indépendant fait bénéficier notre site de ses dernières conclusions, qui portent sur les transactions locatives effectivement conclues au cours du 2ème semestre 2024.

A noter que l’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® met également à votre disposition une analyse des marchés - ventes & locations - en temps réel et ville par ville sur son site www.obsimmo.fr

Les valeurs locatives – charges comprises - enregistrées à la Guadeloupe s’établissent à 16,05 euros/M² habitable en moyenne insulaire (17,03 euros/M² pour les appartements, 14,08 euros/M² pour les villas). Ces valeurs sont très hétérogènes, évoluant, selon les régions de l’île, de 9,56 euros/M² à 22,40 euros/M² pour les villas et de 13,11 euros/M² à 18,75 euros/M² pour les appartements. A noter que le littoral Sud de la Grande Terre (de Bas du Fort à Saint-François) présente les valeurs locatives les plus élevées pour ces villas, logiquement suivi par la région centre (Baie Mahault et Petit Bourg).

Les délais de location sont stables et s’établissent à 8,13 semaines en moyenne insulaire (9,52 semaines pour les appartements, 5,46 semaines pour les villas). 

Les appartements constituent bien entendu le moteur principal du marché locatif. Le segment phare de ce marché est le segment A2 (loyer mensuel entre 501 et 750 euros, charges comprises) qui totalise 50 % des transactions, suivi par le segment A3 (loyer mensuel entre 751 et 1.000 euros CC), qui représente 46,15 %.

Historique des analyses des marchés immobiliers