Les vrais chiffres du marché guadeloupéen

Le marché immobilier de la Guadeloupe au 2ème semestre 2023 (Ventes)

Nous venons de recevoir en exclusivité la vingt-troisième étude menée par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® sur les ventes effectivement réalisées entre le 1^er Juillet et le 31 Décembre 2023 à la Guadeloupe. 

La demande, en baisse sensible depuis Mai 2022, a encore franchi un cran au 2^ème trimestre 2023 et termine l’année sur un plus bas historique absolu…

Nous avions déjà écrit précédemment que la révolution immobilière de l’après confinement, caractérisée par une explosion de la demande d’achat, s’était achevée au mois de Mai 2022, mettant un terme à deux années folles, à la fois cause et conséquence d’un déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande de biens. Depuis cette date, l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers, outil de mesure de l’évolution des principales composantes du marché, exclusivité de l’Observatoire de l’Immobilier®, n’a jamais franchi l’indice de référence 100, celui-ci correspondant au niveau de la demande enregistré début 2018, date de création de l’indice : si la moyenne mensuelle du 1^er semestre 2023 s’établit au niveau 83, déjà bien inférieur au niveau de référence mais encore assez proche, la moyenne du second semestre plonge sous le niveau d’indice 40 et clôture même l’année à l’indice 22 !
L’habituel rebond saisonnier qui caractérise chaque début d’année est présent mais bien moindre qu’au cours des exercices précédents : la moyenne mensuelle sur ce 1^er trimestre 2024 reste en effet inférieure au niveau d’indice 50…
La baisse relative des taux d’intérêts initiée en fin d’année s’avère donc insuffisante pour faire renaître une demande atone. Celle-ci pourrait cependant être ranimée par des prix en baisse et une offre de biens en augmentation, conséquences logiques d’un marché en souffrance. Las, le niveau des prix ne baisse pas d’un pouce alors que l’offre de biens disponibles, en hausse au 2^ème semestre 2023, vient de voir son élan stopper en Mars 2024…

L’offre de biens n’augmente plus  !

L’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers indiquait une augmentation de l’offre de biens de 10 points entre Juin et Décembre 2023, augmentation susceptible d’entraîner une baisse rapide des prix en présence d’une demande très affaiblie. Or, cette tendance qui s’était accentuée en Janvier et Février (niveau d’indice 66, plus haut depuis Janvier 2022) s’est clairement interrompue au mois de Mars 2024, en chute de 3 points…

Les délais de vente s’établissent à 21,23 semaines, en légère augmentation

Les délais de vente (période entre la signature du mandat de vente et la signature du compromis, hors délai de réitération) ne sont pas vraiment impactés par ce ralentissement brutal du marché : il faut toujours un peu plus de 5 mois pour qu’un bien trouve acquéreur (une semaine de plus qu’au semestre précédent), ce délai étant quasiment identique selon le type de bien, allant de 20,04 semaines (villas) à 22,87 semaines (terrains).

Près de 8 ventes sur 10 font dorénavant l’objet d’une négociation de prix à la baisse

Le marché, en forte tension entre prétentions élevées des vendeurs et pouvoir d’achat diminué des acquéreurs (voir tableau en infra), fonctionne tant bien que mal au prix de frictions importantes : la proportion de ventes négociées est en forte augmentation et s’établit à 72,92 % en fin de second semestre contre 57,32 % six mois plus tôt, soit plus de 15 % d’écart ! 
Cette tendance se poursuit début 2024 puisque ce chiffre s’élève à 79,17 % au 1^er trimestre. 
Les acquéreurs ont, pendant ces dernières années, compensé la hausse des prix de vente par un coût du crédit historiquement bas, associé à une politique d’offre très généreuse de la part des banques. Ce paradigme a disparu en 2023 : le coût de l’argent ne compensant plus le niveau des prix – qui n’ont pas encore baissé -, les acquéreurs subissent une double punition ! 

Le tableau suivant est significatif : la mensualité (hors assurance, pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans) s’établissait à 920 euros en Janvier 2023 ; elle est passée à 1.228 euros en Avril 2024, soit un surcoût de 33 % !

Quel marché pour demain ?

Le moteur du marché, que l’on pourrait résumer, sur la période 2020/2022, au mantra « J’en profite » qui des prix, qui des taux, a vécu (et bien vécu…). Nous sommes entrés dans une ère d’attentisme où une grande partie des acteurs choisit de reporter leur projet dans l’attente d’une baisse sensible des taux qui permettrait de redonner du pouvoir et du vouloir d’achat aux acquéreurs d’une part et, d’autre part, aux vendeurs d’obtenir le prix qu’ils souhaitent, ou peu s’en faut. Ce facteur exogène (puisqu’il est décidé par la lointaine BCE sous influence des principaux états européens) se fera sans doute attendre : la France vit au-dessus de ses moyens depuis plusieurs décennies et la facture s’est singulièrement alourdie depuis 2017. Le gouvernement doit assumer son passif, qui va se traduire, en l’espèce, par l’impossibilité de relancer l’économie par l’habituelle approche keynésienne, si confortable à court terme…

Dans ce contexte devenu défavorable aux propriétaires vendeurs, le recours à un professionnel disposant des outils exclusifs d’analyse du marché et d’estimation de valeur développés par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® est indispensable. Fort de ces informations, actualisées en temps réel, chaque propriétaire sera en mesure de gérer au mieux son projet de vente en fonction de la réalité du marché et de ses perspectives sans se laisser aveugler par les chimères qui prospèrent sur le marché apparent des petites annonces…

L'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® a remis son analyse du 2ème semestre 2023 aux 30 agences partenaires dès le 5 Avril. Nous vous invitons à contacter ces professionnels pour disposer d’informations qualifiées sur le marché immobilier de votre quartier. Vous pouvez également consulter le site www.obsimmo.fr, dont les données sont actualisées en temps réel, au fur et à mesure des signatures des compromis de vente et des baux de location.

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Locations)

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a développé le périmètre de ses travaux en s’intéressant au marché immobilier locatif afin de pouvoir étendre le domaine d’expertise de ses 30 agences agréées. Cet organisme indépendant fait bénéficier notre site de ses dernières conclusions, qui portent sur les transactions locatives effectivement conclues au cours du 2ème semestre 2023.

A noter que l’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® met également à votre disposition une analyse des marchés - ventes & locations - en temps réel et ville par ville sur son site www.obsimmo.fr

Les valeurs locatives – charges comprises - enregistrées à la Guadeloupe s’établissent à 15,98 euros/M² habitable en moyenne insulaire (16,76 euros/M² pour les appartements, 14,53 euros/M² pour les villas). Ces valeurs sont assez hétérogènes, évoluant, selon les régions de l’île, de 11,25 euros/M² à 18,05 euros/M² pour les appartements et de 10,49 euros/M² à 16,27 euros/M² pour les villas. A noter que le littoral Sud de la Grande Terre (de Bas du Fort à Saint-François) présente les valeurs locatives les plus élevées pour ces villas, logiquement suivi par la région centre (Baie Mahault et Petit Bourg).

Les délais de location sont en légère hausse et s’établissent à 8,63 semaines en moyenne insulaire (9,29 semaines pour les appartements, 7,36 semaines pour les villas). 

Les appartements constituent bien entendu le moteur principal du marché locatif. Le segment phare de ce marché est le segment A2 (loyer mensuel entre 501 et 750 euros, charges comprises) qui totalise 38,71 % des transactions, suivi par le segment A3 (loyer mensuel entre 751 et 1.000 euros CC), qui représente 37,10 %.

Historique des analyses des marchés immobiliers