La crise du Corona va-telle faire baisser les prix de l’immobilier dans les Dom ?

Concernant la demande de biens, les projets d’achats nés avant le déclenchement de l’épidémie sont globalement maintenus ou accélérés pour 83 % des répondants. Cette crise a par ailleurs fait émerger un souhait d’acquisition pour près d’un tiers des répondants qui n’avaient aucun projet de ce type avant la pandémie.

Concernant l’offre de biens, la totalité des projets de vente nés avant la crise sont maintenus ou accélérés. L’épidémie a par ailleurs fait naître un projet de vente – suivi d’un achat pour la moitié d’entre eux – pour 16 % des répondants.

Globalement, la pandémie a donc un effet dynamisant sur la demande de biens – la pierre étant une valeur refuge évidente en temps de crise – sans apporter de changement équivalent sur l’offre. Dans ces conditions, l’immense majorité de réponses prévoyant une baisse des prix de l’immobilier exprime davantage un vœu pieu de la part des répondants qu’une analyse rationnelle des déterminismes du marché: Le dynamisme de la demande n’étant pas affaibli par la crise sanitaire, il est très peu probable que les prix de vente baissent...

Les investissements immobiliers en location saisonnière constituent toutefois une exception notable. Ce type de transactions concerne principalement les studios, T1 et T2, mais touche également, à la marge, le marché des villas en résidence principale dont il facilite l’acquisition : Nombre de propriétaires bouclent en effet leur financement grâce à la mise en location meublée d’une partie de leur futur logement. Sous les latitudes tropicales, la saison touristique s’étend tout au long de l’année et peut générer des revenus très importants. Ce segment de l’investissement locatif saisonnier représente une fraction non négligeable du marché immobilier à la Réunion et en Guadeloupe, en très forte croissance au cours des dernières années. Comme nous l’avions d’ailleurs souligné dans notre dernière analyse semestrielle – second semestre 2019 – le dynamisme de ce secteur a entraîné des hausses très sensibles des prix de vente, assimilables à une bulle immobilière sur le littoral Ouest de la Réunion. Or, cette activité de location saisonnière, totalement dépendante des flux exogènes, est immédiatement impactée par la crise sanitaire : Si la possibilité matérielle de voyager en avion sera nécessairement rétablie in fine, fut-ce dans des conditions plus restrictives, qu’en sera-t-il du comportement des touristes ? De leur envie de reprendre leurs pérégrinations au long cours dépendra la santé de ce secteur de l’immobilier qui représente bien plus qu’une niche sur les marchés ultramarins.

Enfin, les restrictions importantes dans l’octroi des prêts immobiliers, décidées par les autorités bancaires et déjà appliquées depuis le début de l’année, vont dégonfler de façon assez sensible la demande solvable. Ces restrictions – principalement le strict respect de la règle des 33 % d’endettement et la limitation à 25 années de la durée d’emprunt – devraient, selon certaines études, évincer du marché 100.000 ménages acquéreurs, soit 10 % du volume annuel des ventes. Ce facteur n’impacte en rien la volonté d’achat – mesurée dans notre enquête – mais bien la capacité d’achat sans laquelle tout projet reste vain, et peut donc interférer fortement avec les résultats plutôt positifs des résultats de notre enquête, notamment si la reprise de l’activité économique globale se fait attendre : Combien de temps faudra-t-il au paquebot France pour reprendre sa route après avoir été mis en panne, toutes machines arrêtées et équipage confiné dans les cabines, par un commandant cédant à la panique devant le coup de vent...