Analyse du marché immobilier de la Réunion - 2ème semestre 2023

Le marché immobilier de la Réunion au 2ème semestre 2023

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2023 par les 117 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement précises sur le marché immobilier insulaire.
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux.

Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce 2^ème semestre :

Le fait marquant de ce second semestre est indéniablement la baisse forte et croissante de la demande à partir du mois de Juillet. Alors que celle-ci était très irrégulière au cours du 1^er semestre, alternant les périodes atones et les rebonds dynamiques, la demande a littéralement plongé  jusqu’à atteindre un plus bas historique absolu en Décembre (sur la base de l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers - IMMI - outil exclusif de l’Observatoire créé début 2018). Si cette tendance est saisonnière, son ampleur au cours de ce semestre est tout à fait inédite.

Conséquence naturelle de ce phénomène, le volume des ventes est en baisse sensible par rapport au 1^er semestre, les plus bas historiques de période étant atteints au cours de chacun de ces mois. Deux points positifs sont néanmoins à signaler : d’une part, l’indice de référence (100) n’a jamais été franchi à la baisse et, d’autre part, les volumes ont (très) légèrement augmenté en Novembre et Décembre, prémices d’un éventuel rebond. Cet espoir sera hélas démenti par un mois de Janvier 2024 médiocre qui enfoncera l’indice de référence pour la première fois depuis la fin du 1^er confinement (niveau d’indice 96 versus 100)…

Il est clair que le marché insulaire subit toujours les affres de la hausse importante des taux d’intérêts qui a impacté les acquéreurs depuis début 2023, même si ceux-ci amorcent une légère baisse en toute fin d’année : un acquéreur présentant un dossier convenable peut actuellement prétendre à un taux fixe de 4,60 % sur 20 ans (hors assurance). Ce léger progrès ne compense pas, loin s’en faut, la perte de pouvoir d’achat induite par cette envolée des taux (Cf tableaux en infra) :

Ce nouveau paradigme grève très fortement la capacité financière des candidats à l’accession mais impacte également leur motivation : en l’absence d’une baisse des prix, cette hausse du coût de l’argent emporte d’importantes conséquences sur le taux d’effort que doit dorénavant consentir un acquéreur pour passer du statut de locataire à celui de propriétaire : 

Si une mensualité de 920 euros permettait, il y a un an, de rembourser sur 20 années un capital prêté de 200.000 euros, ce même capital nécessite aujourd’hui un remboursement mensuel de 1.276 euros : cette inflation brutale peut naturellement démotiver un certain nombre d’acquéreurs, notamment les primo-accédants, qui ne sont pas prêts à consentir un tel effort pour acquérir un bien somme toute identique à ce qu’il était en début 2023…

En termes qualitatifs, les deux indicateurs fondamentaux analysés dans cette étude sont assez contradictoires : les délais de vente sont quasiment constants par rapport au 1^er semestre (+ 0,38 semaine), mais la proportion de vente négociées à la baisse augmente très fortement (plus de 13 points !). Ce dernier chiffre atteste de la tension croissante qui s’exerce entre les prétentions des vendeurs, peu enclins – pour l’instant – à prendre en compte la hausse des taux en minorant leurs prix de présentation, et le pouvoir & vouloir d’achat des acquéreurs, moins nombreux, moins motivés et moins solvables… 
Afin de mieux appréhender ce phénomène, l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®nous a communiqué une information importante à l’heure de rédiger cet article : la proportion de ventes négociées à la baisse, qui a évolué de 56,25 % à 69,71 % en un semestre, vient flirter avec la barre des 80 % sur l’ensemble des compromis de vente signés entre le 1^er Janvier et le 15 Février 2024, alors que, dans le même temps, le délai de vente s’est allongé d’une semaine et demie…
Cette analyse partielle réalisée en temps réel reste à confirmer sur une période plus longue mais constitue néanmoins un indicateur extrêmement fiable de la situation très tendue du marché à l’instant T...
Rappelons que l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers, exclusivité de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® est publié le 10 de chaque mois. Il vous permet de mesurer l’évolution des quatre principales composantes du marché réunionnais (offre de biens, volume de la demande, volume des ventes, délais de vente). Vous pouvez le consulter librement sur le site www.obsimmo.fr...

Rappel des fondamentaux du marché : comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : c’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement, qu’il soit situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, surtout pas public, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tentées par le vendeur au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agrééespar l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

Il s’agit d’une expertise très précieuse dans le contexte actuel où le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seul organisme d’analyse de votre marché en temps réel.

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location.

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Pourquoi 7 propriétaires sur 10 (au 2^ème semestre 2023, mais près de 8 sur 10 en début 2024 !) sont-ils toujours dans l’optimisme erroné… ?

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à 69,71 % au 2^ème semestre 2023. Ce niveau élevé illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché longtemps en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs. 

Nonobstant un déséquilibre, moindre mais persistant, entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce 2^ème semestre 2023, 7 propriétaires sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse pour trouver acquéreur.
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation éventuelle), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps.

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 117 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours du 2^ème semestre 2023 à la Réunion a été livrée à ces 117 professionnels agréés dès le 16 Février : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise et vous aider à décrypter le fameux Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (IMMI) !

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Analyse du marché immobilier locatif du 2ème semestre 2023

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été particulièrement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf a repris des couleurs depuis 2019 avec l’ouverture de programmes significatifs sur l’ensemble du territoire insulaire. 

Las, le marché subit depuis 2022 la conjonction de multiples éléments défavorables qui annihilent le regain de dynamisme initié quelques années plus tôt :hausse des taux d’intérêt, hausse du coût des matériaux, hausse du prix du foncier, et, in fine, inflation normative, impactent fortement le secteur de la construction : les projet se raréfient alors que la demande locative ne faiblit pas !

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du 2^ème semestre 2023 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 4,05 semaines, très homogène sur l’ensemble du territoire. 

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés - s’étend de 12,29 à 15,93 euros/M² pour les appartements, en hausse sensible, et de 11,03 euros à 14,06 euros/M² pour les maisons, la région Ouest étant la plus onéreuse.

Rappelons que l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® analyse les transactions effectivement conclues selon la triple segmentation suivante :

►  120 micros-marchés géographiques distincts.

►  Deux différents types de biens immobiliers : Appartements et maisons.

►  Trois gammes de prestations répondant à des critères objectifs.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 117 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location.

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