Analyse du marché immobilier de la Réunion - 2ème semestre 2022

Le marché immobilier de la Réunion au 2ème semestre 2022

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2022 par les 117 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement précises sur le marché immobilier insulaire. 
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux.

Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce second semestre :

En termes quantitatifs, le marché insulaire est marqué par une baisse importante de la demande au cours des 4 derniers mois de l’année. Cette situation n’est pas inquiétante outre-mesure puisqu’elle se renouvèle chaque fin d’année. Cependant, il faut noter une amplitude beaucoup plus prononcée de ce phénomène en 2022 et également prendre en compte la concomitance d’événements défavorables tels que la hausse des taux d’emprunt, la gestion très serrée des octrois de prêt par les établissements financiers et le conflit entre l’Otan et la Russie qui semble se pérenniser.

Malgré cette demande en berne, le volume des ventes s’est maintenu à un niveau très élevé, notamment en Octobre et Novembre. La motivation extrêmement forte des acquéreurs « résiduels » (n’exagérons rien !) suffit parfaitement à compenser leur moindre quantité : la pénurie d’offre de bien exerce toujours une forte pression sur les candidats à l’acquisition, même moins nombreux…

En termes qualitatifs, les deux indicateurs fondamentaux analysés dans cette étude sont mitigés : si les délais de vente bénéficient d’une amélioration sensible par rapport au 1^er semestre, la proportion de vente négociées à la baisse accuse pour sa part une augmentation de plus de 5 points. 

Les délais de ventes, en baisse sensible, restent très élevés compte tenu de la tension du marché.

Les délais de vente s’établissent à 18,45 semaines en moyenne insulaire, gagnant 3 semaines par rapport au semestre précédent. Cette amélioration concerne toutes les régions de l’île qui, à l’exception de l’Est, affichent une remarquable homogénéité (17,11 à 18,06 semaines).
Ce délai de commercialisation stricto sensu (nombre de semaines écoulées entre la signature du mandat et du compromis de vente, donc hors délai d’obtention du prêt et de la réitération) de près de cinq mois peut paraitre totalement déconnecté de la réalité d’un marché en pénurie d’offre – notamment dans l’Ouest - qui exerce une forte pression sur les acquéreurs en contraignant leur prise de décision dans un temps court. L’explication est la suivante : il s’avère, après analyse qualitative de l’ensemble des transactions enregistrées, que ce délai moyen cache en réalité deux situations extrêmement différentes dont la résultante est en fait peu significative, hormis qu’elle permette d’établir des comparaisons entre différentes périodes.
D’un côté, les propriétaires vendeurs qui ont entériné l’expertise de valeur réalisée par leur agence partenaire ont bénéficié d’un marché très dynamique et ont réussi à mener leur projet dans des délais extrêmement brefs excédant rarement deux semaines : toute agence immobilière sérieuse détient dans son portefeuille des acquéreurs solvables et qualifiés prêts à s’engager dès que le prix de présentation reste raisonnable !
A l’inverse, d’autres propriétaires préfèrent s’orienter vers un prix de mise en vente plus élevé, suivant en cela leur perception erronée du marché et/ou un agenda de cession inscrit dans le moyen terme. La logique qui voudrait qu’un marché en pénurie d’offre se caractérise par une grande fluidité disparaît lorsque les vendeurs, renforcés par le rapport de force qu’ils perçoivent comme leur étant – très – favorable accroissent leurs prétentions financières. A trop en vouloir, le cédant se heurte alors à une double limite : celle, objective, du pouvoir d’achat et celle, subjective, du vouloir d’achat des clients potentiels. Le (très) long délai de commercialisation illustre cette rupture d’intérêt entre les deux parties qui consomment beaucoup de temps à tenter de se rejoindre sur la base d’une transaction jugée enfin raisonnable par l’une et l’autre…

La proportion de ventes négociées est en hausse sensible.

La proportion de ventes négociées augmente de 5 points par rapport au semestre précédent, en s’établissant à 62,50 %. Ce chiffre élevé au regard de l’état de tension du marché est principalement dû à l’évolution négative de la région Ouest. Ce secteur géographique, emblématique de l’immobilier insulaire, qui avait gagné près de 20 points au cours du 1^er semestre et s’était clairement démarqué des autres régions, vient de se rapprocher singulièrement du peloton en perdant près de 15 points. S’il est toujours en tête du département, il affiche néanmoins une proportion de ventes négociées de plus de 57 %. Cette hausse peut laisser penser que l’augmentation des prix sur l’ensemble du territoire atteint, singulièrement dans l’Ouest, le seuil de tolérance d’une majorité d’acquéreurs qui se braquent sur les prétentions affichées par les vendeurs et entament une négociation qui aboutira (peu ou prou) près de 6 fois sur 10.

La cartographie du marché est aspirée vers le haut…

Le segment des ventes inférieures à 150.000 euros représente dorénavant 47 % des ventes, en chute de 5 points par rapport au semestre précédent. A l’inverse, les segments supérieurs enregistrent une hausse importante, à l’image des + 4% enregistrés par le segment > 400.000 euros qui représente, tous types de biens confondus,  près de 12 % des ventes insulaires… et 23 % des transactions de la région Ouest !

Il faut noter que la hausse des valeurs moyennes d’achat ne correspond pas nécessairement à une hausse des prix telle que le vulgum pecus peut l’entendre. Le chapitre suivant explicite ce point…

Rappel des fondamentaux du marché : comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : c’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement, qu’il soit situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, surtout pas public, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tentées par le vendeur au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agréées par l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

Il s’agit d’une expertise très précieuse dans le contexte actuel où le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seul organisme d’analyse de votre marché en temps réel.

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location.

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Pourquoi près de 6 propriétaires sur 10 sont-ils toujours dans l’optimisme erroné…

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à 62,50 % au 2^ème semestre 2022. Ce niveau élevé illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs. 

Nonobstant un déséquilibre évident entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce 2^ème semestre 2022, plus de 6 propriétaires sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse pour trouver acquéreur.
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation éventuelle), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps.

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 117 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 2^ème semestre 2022 à la Réunion a été livrée à ces 117 professionnels agréés dès le 10 Février : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

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Analyse du marché immobilier locatif du 2ème semestre 2022

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  
Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été remarquablement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf reprend des couleurs avec, depuis 2019, l’ouverture de programmes significatifs sur l’ensemble du territoire insulaire.

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du 2ème semestre 2022 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 5,90 semaines, assez homogène sur l’ensemble de l’ile, allant de 4,47 semaines dans la région Ouest à 7,60 semaine dans la région Sud.

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés - s’étend de 11,89 à 14,73 euros/M² pour les appartements et de 10,57 euros à 14 euros/M² pour les maisons, la région Ouest étant la plus onéreuse.

Rappelons que l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® analyse les transactions effectivement conclues selon la triple segmentation suivante :

►  120 micros-marchés géographiques distincts.

►  Deux différents types de biens immobiliers : Appartements et maisons.

►  Trois gammes de prestations répondant à des critères objectifs.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 117 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location.

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