Analyse du marché immobilier de la Réunion - 2ème semestre 2021

Le marché immobilier de la Réunion au 2ème semestre 2021

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2021 par les 114 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement qualifiées sur le marché immobilier insulaire.
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux. 

Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce 2ème semestre :

En termes quantitatifs, le marché insulaire évolue dans la continuité du semestre précédent, toujours marqué par une demande extrêmement dynamique - quoique en baisse régulière au cours des cinq derniers mois de l’année - qui se concrétise par un volume de transactions toujours très élevé.

En termes qualitatifs, les deux indicateurs fondamentaux audités par cette étude marquent une nette amélioration de la situation : les délais de vente (mandat/compromis) ainsi que la proportion de ventes négociées sont en forte baisse, se rapprochant de la logique d’un marché globalement en forte tension en raison de la pénurie d’offres sur la plupart des secteurs géographiques et types de biens.

Les valeurs moyennes d’achat sont en très légère hausse au niveau insulaire mais cachent de fortes disparités entre les régions. Une explication s’impose…

Si les chiffres en moyenne insulaire montrent une très légère hausse, la région Ouest enregistre une baisse sensible de la valeur moyenne d’achat au cours de ce second semestre 2021. Cela ne résulte certes pas d’une chute des prix dans cette région mais simplement d’une forte augmentation relative des ventes d’appartements, type de bien porteur d’une moindre valeur unitaire, associée à une baisse concomitante du nombre de transactions concernant les villas. A l’inverse, la forte hausse de la valeur moyenne qui caractérise la région Est n’est pas liée à une brutale augmentation des prix de vente mais à une forte augmentation du nombre de ventes de villas au détriment des terrains constructibles… 

Les délais de ventes sont en forte baisse mais restent globalement élevés compte tenu de la tension avérée du marché.

Les délais de vente (mandat/compromis) s’établissent à 19,69 semaines, dégageant un gain de 5 semaines par rapport au semestre précédent. Au-delà de cette évolution globale très positive, il faut noter l’extrême homogénéité de cet indicateur sur l’ensemble des régions : 4 semaines seulement séparent les extrêmes du classement. Il faut relever que l’Ouest est la seule région qui enregistre une hausse sensible de ces délais. Cet occident qui caracolait loin en tête rejoint dorénavant la moyenne insulaire et même la sous-performe : cette évolution peut apparaître comme un premier symptôme d’une moindre acceptation des prix de mise en vente par les acquéreurs et, éventuellement, comme les prémices du retournement prochain d’un marché devenu et/ou perçu comme trop inflationniste, analyse qui peut être confortée par l’évolution de la proportion de ventes négociées (voir infra).

Pour autant, ce délai global de près de cinq mois peut paraitre totalement déconnecté de la réalité d’un marché en forte pénurie d’offre qui exerce une forte pression sur les acquéreurs en contraignant leur prise de décision dans un temps court. Cela mérite à nouveau une explication… 
Il s’avère, après analyse qualitative de l’ensemble des transactions enregistrées, que ce délai moyen cache en réalité deux situations extrêmement différentes dont la résultante est en fait peu significative. 
D’une part, les propriétaires vendeurs qui ont entériné l’expertise de valeur réalisée par leur agence partenaire ont su bénéficier d’un marché très dynamique et ont réussi à mener leur projet à bien dans des délais extrêmement brefs excédant rarement deux semaines : toute agence immobilière sérieuse détient dans son portefeuille des acquéreurs solvables et qualifiés prêts à bondir dès que le prix de présentation reste raisonnable ! 
A l’inverse, d’autres propriétaires préfèrent s’orienter vers un prix de mise en vente plus élevé, suivant en cela leur perception erronée du marché apparent et/ou un agenda de cession volontairement inscrit dans le moyen ou long terme. Nous sommes en l’espèce confrontés au symptôme d’un marché où la dichotomie entre ambition du vendeur et niveau d’acceptation de l’acquéreur peut être très forte. La mécanique qui devrait fluidifier un marché en pénurie d’offre se grippe lorsque ces vendeurs, renforcés dans leurs prétentions financières par le rapport de force qu’ils perçoivent comme leur étant – très – favorable accroissent cet antagonisme. A trop en vouloir, le cédant se heurte à une double limite : celle, objective, du pouvoir d’achat et celle, subjective, du vouloir d’achat de son client potentiel. Le délai de commercialisation illustre cette rupture d’intérêt entre les deux parties qui consomment beaucoup de temps à tenter de se rejoindre sur la base d’une transaction jugée raisonnable par l’une et l’autre…

La proportion de ventes négociées est en baisse sensible.

La proportion de ventes négociées affiche un gain de 4 points par rapport au semestre précédent en s’établissant à 61,94 %. Là encore, ce chiffre – élevé au regard de l’état du marché - dissimule une très forte disparité entre la situation d’un vendeur qui présente son bien aux conditions du marché et qui bénéficie, de facto, d’une conclusion rapide et conforme à ses attentes et la situation plus délicate d’un propriétaire trop ambitieux qui devra patienter de longs mois pour conclure une transaction au final bien moins favorable que ce qu’il espérait… 
Il faut noter que l’Ouest est, là encore, la seule région qui subit une hausse – assez forte au demeurant – de ses ventes négociées et qui, au final, sous-performe la moyenne insulaire. Enfin, notons que cet indicateur est très homogène : 2,5 points à peine séparent les deux extrêmes du classement…

La cartographie du marché est extrêmement stable d’un semestre à l’autre.

Le segment des ventes inférieures à 150.000 euros représente 52,57 % des ventes contre 52,90 % au semestre précédent. Le segment 150.000/300.000 euros enregistre une hausse quasiment imperceptible alors que le segment supérieur subit une baisse de même ampleur. La région Ouest, décidément objet d’une attention particulière, affiche plus de 40 % de transactions sous la barre des 150.000 euros, profitant d’un appétit particulier des investisseurs pour les petits logements destinés à la location saisonnière. 
Il faut relever que toutes les régions enregistrent une baisse relative – mais faible – des ventes supérieures à 400.000 euros.

Rappel des fondamentaux du marché : comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : c’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement, qu’il soit situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tentées par le vendeur au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agréées par l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

Il s’agit d’une expertise très précieuse dans le contexte actuel où le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seul organisme d’analyse de votre marché en temps réel. 

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location.

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Pourquoi plus de 6 propriétaires sur 10 sont-ils toujours dans l’optimisme erroné…

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à 61,94 % au 2^ème semestre 2021. Toutes les régions affichent des indicateurs très homogènes – de 60,66 % à 63,02 % - alors que l’Ouest, région historiquement privilégiée, subit une hausse importante et compte dorénavant plus de 62 % de vente dont le prix a été négocié à la baisse. 
Comme évoqué plus haut, cette homogénéisation à un niveau élevé de la proportion des ventes négociées sur l’ensemble du territoire illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs. 

Nonobstant un déséquilibre évident entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce 2^ème semestre 2021, plus de 6 propriétaires sur 10, région Ouest incluse, à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse pour trouver acquéreur. 
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation éventuelle), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus. 
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps.

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 114 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 2ème semestre 2021 à la Réunion a été livrée à ces 114 professionnels agréés dès le 17 Février : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

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Analyse du marché immobilier locatif du 2ème semestre 2021

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été remarquablement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf reprend des couleurs avec, depuis 2019, l’ouverture de programmes significatifs sur l’ensemble du territoire insulaire. Pour autant, cette offre en partie renouvelée ne peut suffire à satisfaire une demande très intense…

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du 2ème semestre 2021 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 7,62 semaines, assez homogène sur l’ensemble de l’ile, même si l’Ouest est toujours privilégiée en la matière, avec un délai moyen de 5,44 semaines qui marque une situation de forte pénurie de biens.

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés - s’étend de 10,71 à 14,86 euros/M² pour les appartements et de 10,33 euros à 12,10 euros/M² pour les maisons. 

- La proportion de baux ayant donné lieu à une baisse du loyer lors du changement de locataire est très faible (5,16 %), preuve d’un marché globalement très tendu.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 114 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location.

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