Analyse du marché immobilier de la Réunion - 2ème semestre 2020

Le marché immobilier de la Réunion au 2ème semestre 2020

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2020 par les 114 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement qualifiées sur le marché immobilier insulaire.
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux. 

Cette dernière étude montre un rebond inédit du marché après un 1^er semestre marqué par deux mois d’interruption d’activité. Les demandes d’acquisition à la Réunion ont atteint un plus haut historique en Mai, dépassé par un nouveau plus haut en Juin, quasiment égalé en Juilletpuis, dans une moindre mesure, en Août. Ces demandes étaient bien l’expression de projets sérieux et non la seule manifestation d’un rêve nourri pendant les mois de confinement puisque les volumes de vente ont atteint des niveaux très élevés tout au long du semestre pour clôturer l’année à un niveau quasiment égal à l’exercice 2019. 

Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce second semestre 2020 :

Les valeurs moyennes sont constantes au niveau insulaire mais cachent de fortes disparités entre les régions.

La baisse de la valeur moyenne constatée dans le Nord et surtout dans l’Ouest ne correspond pas à une baisse des prix, loin s’en faut, mais à une modification du panier moyen : les ventes de petits appartements, support d’investissement, ont sensiblement augmenté au détriment des grands appartements (T3 et plus) et plus encore des villas. Il est évident que les valeurs moyennes atteintes par ce type de bien (333.000 euros dans la région Nord, 384.000 euros dans la région Ouest – prix exprimés en Net Vendeur -) les rendent inaccessibles à de plus en plus de réunionnais, a fortiori s’ils sont primo-accédants.
A l’inverse, la hausse de la valeur moyenne enregistrée dans la région Sud est due à un double facteur : les ventes de villas ont évolué favorablement au détriment des ventes d’appartements, la valeur moyenne de celles-ci, relativement modérée, (257.000 euros) ne constituant pas un frein aussi puissant que dans les deux régions précédemment citées. Cet engouement pour les villas, concomitamment confronté à une véritable pénurie d’offre, a d’autre part entraîné une hausse mécanique des prix, second facteur de cette hausse de valeur moyenne…

Les délais de ventes restent figés à un niveau très élevé, symptôme d’un marché en proie aux antagonismes…

Les délais de vente restent très importants, symptôme d’un marché où la dichotomie entre ambition du vendeur et niveau d’acceptation de l’acquéreur est très forte. Le déséquilibre croissant entre une offre insuffisante et une demande excédentaire devrait logiquement avoir une influence favorable sur les délais de commercialisation, les acquéreurs étant soumis à une forte pression. Oui, mais…pas toujours !  Cette mécanique qui devrait fluidifier le marché se grippe lorsque les vendeurs, renforcés dans leurs prétentions financières par le rapport de force qu’ils perçoivent comme leur étant – très – favorable accroit cet antagonisme. A trop en vouloir, le vendeur se heurte à une double limite : celle, objective, du pouvoir d’achat et celle, subjective, du vouloir d’achat de son client. Le délai de commercialisation illustre cette rupture d’intérêt entre les deux parties qui consomment de plus en plus de temps à tenter de se rejoindre sur la base d’une transaction jugée raisonnable par l’une et l’autre. L’exemple le plus parlant est offert par la région Ouest, marché frappé par une pénurie de biens depuis des années et dont les vendeurs sont arcboutés sur des prétentions financières inflationnistes :  les délais de vente augmentent parallèlement à la raréfaction de l’offre alors que la proportion de transactions négociées ne faiblit pas, signe d’acquéreurs extrêmement nombreux et solvables mais qui développent une forte résistance devant des prix jugés excessifs. Il est frappant de constater la rapidité avec laquelle une vente se conclue lorsque le vendeur fixe un prix en adéquation avec le marché, que ce soit dès le début de la commercialisation ou après des mois de vaine tentative à un niveau trop élevé…

Le cœur du marché reste inférieur à 150.000 euros, mais la tendance constatée depuis trois semestres vient de s’inverser.

Le cœur des transactions se concentre toujours sous la barre des 150.000 euros (55,40 % des ventes) mais avec une inversion de tendance: après une baisse importante depuis trois semestres consécutifs (- 2 % sur six mois, - 5 % sur une année, - 6,5 % sur dix-huit mois), ce segment reprend 2,4 % par rapport au 1^er semestre 2020. Cette inversion concerne également le segment suivant (< 200.000 euros) qui, après avoir perdu 2 % en six mois et 8 % en un an regagne près de 4 % en représentant dorénavant près de 70 % des transaction.
Le segment médian (300 à 400.000 euros) perd des parts de marché et ne représente plus que 7,15 % des ventes alors que le segment supérieur (> 400.000 euros) se permet de grapiller quelques dixièmes de part pour atteindre 7,26 % des ventes…

A noter que le segment < 100.000 euros représente toujours près de la moitié des ventes enregistrées dans la région Nord : le phénomène des sorties de défiscalisation fonctionne toujours à bon régime, le vivier de l’offre de petits appartements n’est manifestement pas tari…

Rappel des fondamentaux du marché : comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : c’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement (T2, T3, T4…), qu’il soit situé au rez de chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tenté au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agréées par l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…
Il s’agit d’une expertise très précieuse dans le contexte actuel où le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seule entité d’analyse du marché en temps réel.

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location !

Cliquez ici pour trouver l’agence agréée la plus proche !

Pourquoi 6 propriétaires sur 10 sont-ils toujours dans l’optimisme erroné…

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à 61,35 % au 2^ème semestre 2021. Les régions Nord, Ouest et Sud affichent des indicateurs homogènes – de 61,48 % à 67,03 % - alors même que leurs marchés sont très différents. La région Est est à traiter différemment en raison du nombre très important de terrains lotis qui ont été vendus au cours de ce second semestre, type de bien peu sujet à la négociation.
Comme évoqué plus haut, cette homogénéisation de la proportion des ventes négociées illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs. 
Nonobstant un déséquilibre évident entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce 2ème semestre 2020, près de 7 propriétaires de la région Ouest sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse. 
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 114 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 2^ème semestre 2020 à la Réunion a été livrée à ces 114 professionnels agréés dès le 15 Février : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

Cliquez ici pour trouver l’agence agréée la plus proche !

Analyse du marché immobilier locatif du 2ème semestre 2020

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été remarquablement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf reprend des couleurs avec, depuis 2019, l’ouverture de programmes significatifs sur l’ensemble du territoire insulaire.

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du 2^ème semestre 2020 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 6,85 semaines, légèrement plus brève qu’au semestre précédent, lequel était impacté par deux mois d’interruption de l’activité. La région Ouest est naturellement privilégiée en la matière, avec un délai moyen de 5,24 semaines. Seule la région Est connaît un délai supérieur à 10 semaines.

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés - s’étend de 10,98 à 13,65 euros/M² pour les appartements et de 9,61 euros à 13,21 euros/M² pour les maisons. Les valeurs moyennes sont en hausse pour les deux types de bien.

- La proportion de baux ayant donné lieu à une baisse du loyer lors du changement de locataire est très faible (5,75 %), preuve d’un marché globalement très tendu. 

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 114 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location !

Cliquez ici pour trouver l'agence partenaire la plus proche ! 

Plus d’informations et de chiffres exclusifs…

Historique des analyses des marchés immobiliers