Analyse du marché immobilier de la Réunion - 2ème semestre 2019

Le marché immobilier de la Réunion au 2ème semestre 2019

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2019 par les 85 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée.
Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement qualifiées sur le marché immobilier insulaire.
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux. Nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme.

A noter par ailleurs que le nouveau site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte dorénavant des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location !

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Un marché en pleine forme, voire en surchauffe sur certains secteurs…

Cette dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre2019témoigne d’un marché en pleine forme, voire en surchauffe sur certains secteurs : les volumes de vente sont à la hausse, les délais de vente en forte baisse (trois semaines de moins qu’au 1^er semestre !). Seul bémol dans cette marmite qui entre en ébullition sur certains secteurs, la proportion de ventes négociées augmente, montrant que les acquéreurs ne s’en laissent pas compter par les vendeurs, et ce malgré la pénurie avérée de biens sur plusieurs segments.

Le marché de la région Nord est toujours marqué par les sorties de défiscalisation : volumes de ventes importants mais indicateurs qualitatifs à la peine…

Ce marché est toujours marqué par l’importance du stock d’appartements proposés en sortie de défiscalisation : du studio au deux pièces, ces logements sont vendus avec une décote extrêmement importante par rapport à leur prix d’achat, ce qui impacte les chiffres moyens de cette région en terme de valeur moyenne, de délai de vente et de proportion de ventes négociées. Plus de 80 % des transactions enregistrées concernent en effet des appartements, dont 70 % se négocient sous la barre des 100.000 euros (85 % si on élève le segment à 150.000 euros).
Les fondamentaux de ce marché étant posés, on ne peut étendre aux ventes de villas et de terrains les mauvais chiffres relevés pour ce second semestre – valeur moyenne en baisse et proportion de ventes négociées en hausse. 
A noter toutefois que cette région bénéficie de la tendance insulaire en gagnant plus de quatre semaines de délai de vente.

La marmite du littoral Ouest entre en ébullition…

La région Ouest – notamment pour son secteur littoral et de mi-pente - voit la valeur de la transaction moyenne s’envoler vers les 300.000 euros, phénomène associé à la baisse des délais de vente – moins importante certes que pour les autres régions. L’Ouest affiche les délais les plus brefs – 22 semaines tout de même – et surperforme de deux semaines la moyenne insulaire. 
A noter que malgré cette effervescence, due en grande partie aux promesses – souvent irraisonnées – de l’investissement en location saisonnière, la proportion de ventes négociées reste constante et concerne 67 % des transactions : Les acquéreurs, s’ils sont soumis à une pénurie évidente de biens n’en conservent pas moins une certaine fermeté dans leur approche financière !

Le cœur du marché reste inférieur à 150.000 euros, mais…

Le cœur des transactions se concentre toujours sous la barre des 150.000 euros (55 % des ventes) mais enregistre une baisse importante depuis deux semestres consécutifs (- 3 % sur six mois, - 7 % sur une année).
Cette baisse touche également le segment < 200.000 euros qui perd 6,5 % en six mois !
A contrario, tous les segments supérieurs sont en hausse, notamment le segment > 300.000 euros (+ 4 %).
A noter que le segment < 100.000 euros constitue à lui seul 58 % du total des ventes enregistrées dans la région Nord, en hausse de 3 points par rapport au semestre précédent : Le phénomène des cessions dites de « sortie de défiscalisation » fonctionne toujours à bon régime, le vivier de l’offre (excédentaire) de petits appartements n’est manifestement pas tari…

Comment comprendre l’évolution du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : C’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : Même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement (T2, T3, T4…), qu’il soit situé au rez de chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre.  
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tenté au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agréées lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

7 propriétaires sur 10 sont toujours dans l’optimisme erroné…

La proportion de ventes négociées s’établit à 70,34 %, contre 68,09 % au semestre précédent. Les régions Nord, Ouest et Sud affichent des indicateurs très homogènes – de 67 % à 75 % – alors que leurs marchés sont très différents.
Cette homogénéisation de la proportion des ventes négociées illustre le symptôme très courant, notamment dans l’Ouest, d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires: Cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs. 

Nonobstant un déséquilibre évident entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce 2^ème semestre 2019, près de 7 propriétaires de la région Ouest sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse. 
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps…

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 85 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 2^ème semestre 2019 à la Réunion a été livrée à ces 85 professionnels agréés dès le 14 Février: N’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

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Analyse du marché immobilier locatif du 2ème semestre 2019

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été remarquablement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf reprend des couleurs avec, depuis 2019, l’ouverture de programmes significatifs.

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du second semestre 2019 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 6,82 semaines, légèrement plus longue qu’au semestre précédent. Cette stabilité globale est également valable pour les différentes régions qui évoluent entre 6 (région Ouest) et 7,63 semaines (région Sud).

- Le spectre des valeurs locatives moyennes – hors loyers plafonnés - s’étend de 10,09 à 13,98 euros/M² selon les régions et de 9,23 euros à 14,10 euros selon le type de bien.

- La proportion de baux ayant donné lieu à une baisse du loyer lors du changement de locataire est très faible (7,29 %), preuve d’un marché globalement très tendu.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 85 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le nouveau site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte dorénavant des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location !

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