Analyse du marché immobilier de la Réunion - 2ème semestre 2018

Le marché immobilier de la Réunion au 2ème semestre 2018

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2018 par les 82 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée.
Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement qualifiées sur le marché immobilier insulaire. 

Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux. Nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme.

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Les délais de vente baissent sensiblement… 

Les délais moyens de commercialisation (Mandat/Compromis) sont en baisse très sensible pour ce 2ème semestre, évoluant de 28,23 semaines (plus haut historique depuis la création de l’Observatoire en 2005 !) à 24,42 semaines. A l’exception de l’Est, toutes les régions bénéficient de cette évolution positive, gagnant de 3 (région Nord) à 6 semaines (région Sud). L’analyse des transactions du 1er semestre 2019 montrera s’il s’agit d’un simple mouvement systémique dans le cadre d’une mécanique de « stop and go » régulièrement constatée sur le marché insulaire ou d’une évolution structurelle tendant à une plus grande fluidité du marché…

La valeur moyenne des transactions baisse également mais…

La valeur moyenne des transactions est globalement en baisse, notamment dans l’Ouest et le Nord. Cette évolution est principalement due à une forte augmentation du volume des ventes d’appartements (50,94 % des ventes contre 43,94 % en 2018-01) et à une baisse concomitante du volume des ventes de maisons (34,95 % contre 37,48 % en 2018-01).Les appartements portant une valeur vénale unitaire (beaucoup) moins élevée que les maisons, cette évolution de la typologie du marché emporte logiquement une baisse de la valeur moyenne d’échange, tous types de biens confondus. 

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : C’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : Même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement (T2, T3, T4…), qu’il soit situé au rez de chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent pourtant de base informative aux commentateurs, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. Cette finesse d’analyse est d’ailleurs parfaitement utilisée par les agences immobilières agréées lors de leurs estimations de valeur vénale qu’ils développent au bénéfice des propriétaires vendeurs qui disposent alors d’études parfaitement qualifiées.

La valeur moyenne des transactions étant une donnée macro-économique qui ne tient pas compte de cette segmentation affinée, il convient donc d’évoquer en la matière une évolution du panier moyen et non une évolution des prix.

Le cœur du marché se renforce sous le seuil des 150.000 euros…

La cartographie du marché par segment de prix est très stable : le cœur des transactions se concentre toujours et se renforce sous la barre des 150.000 euros (60,40 % des ventes, soit + 3,50 %), alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros reste stable, représentant seulement 11,62 % des transactions. A noter que le segment < 100.000 euros constitue à lui seul 64 % du total des ventes enregistrées dans la région Nord, indiquant que le phénomène des cessions dites de « sortie de défiscalisation » fonctionne à bon régime, le vivier de l’offre (excédentaire) de petits appartements n’étant manifestement pas tari…

7 propriétaires sur 10 sont toujours dans l’optimisme erroné…

La proportion de ventes négociées s’établit à 69,59 %, contre 67,42 % au semestre précédent. Ces moyennes tendent à s’homogénéiser entre les régions puisque les extrêmes évoluent de 64,68 % (région Sud) à 73,93 % (région Nord).

Cette hausse des ventes négociées constitue le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires vendeurs et amplifie le phénomène de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable : fruit de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs, la réalité du marché a conduit, en ce 2ème semestre, les propriétaires de la région Ouest à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse dans 7 ventes sur 10. Ce qui paraîtrait incongru pour le profane compte tenu du déséquilibre évident de l’offre et de la demande dans cette région s’explique aisément par cet effet pervers de la perception subjective du marché par les propriétaires…

Ces chiffres illustrent parfaitement la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps…

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau exclusif de 82 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.
L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 2ème semestre 2018 à la Réunion a été livrée à ces 82 professionnels agréés dès le 7 Février: n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

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Analyse du marché immobilier locatif du 2ème semestre 2018

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie, le déséquilibre du marché perdure, le nombre de mises en chantier n’étant jamais revenu à son niveau antérieur alors que la dynamique démographique constante annonceun accroissement de la pénurie de logements, notamment sur le littoral Ouest. 

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du deuxième semestre 2018 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 6 semaines, en légère baisse par rapport au semestre précédent, recouvrant des extrêmes par région allant de 4,8 semaines, pour une région Ouest toujours privilégiée, à 8,8 semaines pour le Sud et, par type de bien, de 4,41 semaines (maison dans le Nord) à 9,06 semaines (appartement dans le Sud).

- Le spectre des valeurs locatives s’étend de 9,91 à 13,52 euros/M² selon les régions et de 8,02 euros à 13,90 euros selon le type de bien, soit des valeurs globales allant de 629 euros mensuels (CC) à 922 euros mensuels (CC) selon les régions et de 612 euros mensuels (CC) pour les appartements à 1338 euros mensuels (CC) pour les maisons.

- La proportion de baux ayant donné lieu à une baisse du loyer lors du changement de locataire est très faible (5,17 %), preuve d’un marché globalement très tendu.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 82 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

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