Analyse du marché immobilier de la Réunion - 2ème semestre 2017

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2017 par les 76 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée.
Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement qualifiées sur le marché immobilier insulaire.

Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux. Nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme.

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Les délais de vente poursuivent leur baisse…

Les délais moyens de commercialisation (Mandat/Compromis) s’établissent à 25,30 semaines contre 26,31 semaines au semestre précédent, poursuivant ainsi la tendance dynamique du marché. Les terrains et les villas bénéficient des délais les plus courts (19,42 et 21,82 semaines) à l’inverse des appartements (29,92 semaines, en hausse) dont l’offre reste toujours très excédentaire pour les petites surfaces, notamment dans la capitale administrative.

La région Ouest affiche toujours les délais les plus brefs (21,83 semaines, en baisse sensible), suivie de près par la région Sud (22,57 semaines, en baisse très sensible). La région Est et surtout la région Nord, handicapée par ses trop nombreux appartements mis en vente en sortie de défiscalisation, subissent une inertie beaucoup plus importante.

La valeur moyenne des transactions augmente légèrement, mais, rappelons-le encore, il s’agit d’une hausse du panier moyen, non d’une hausse des prix…

La précision est importante car l’erreur est commise par la quasi-totalité des commentateurs plus ou moins informés et éclairés : L’évolution des prix moyens, segmentés par type de bien et/ou localisation ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par les acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : C’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : Même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement (T2, T3, T4…), qu’il soit situé au RDC ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent de base informative aux commentateurs ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuel des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. Cette finesse d’analyse est d’ailleurs parfaitement exploitée par les agences immobilières partenaires lors de leurs estimations de valeur vénale, au grand bénéfice des propriétaires vendeurs qui disposent alors d’études parfaitement qualifiées.

La valeur moyenne des transactions étant une donnée macro-économique qui ne tient pas compte de cette segmentation affinée, il convient donc d’évoquer en la matière une évolution du panier moyen et non une évolution des prix.

Le cœur du marché n’évolue pas et s’ancre fermement sous le seuil des 150.000 euros.

Les segments inférieurs (< 150.000 euros & < 200.000 euros) constituent toujours le cœur du marché immobilier réunionnais (57,88 % & 73,20 % des transactions) alors même que le segment < 100.000 euros mobilise plus de la moitié des ventes des régions Est et Nord.

Ce second semestre 2017 marque cependant l’arrêt de la progression constante du segment < 200.000 euros à l’œuvre depuis 2013.

Enfin, à l’autre extrémité de la pyramide, on remarque une progression sensible du segment > 500.000 euros depuis 2014, tendance haussière confortée en ce second semestre 2017.

7 propriétaires sur 10 sont toujours dans l’erreur !

79,54 % des propriétaires d’appartement (en hausse) et 67,54 % des propriétaires de maison (en baisse) qui ont vendu leur bien au cours de ce 2ème semestre 2017 ont dû baisser leur prix pour parvenir à conclure leur transaction.
Les régions Est et Nord accusent encore une fois les chiffres les plus défavorables (89,29 % et 84,53 % de ventes négociées) alors que la région Ouest, la mieux placée, voit néanmoins plus d’un propriétaire sur deux être contraint de baisser ses prétentions financières pour parvenir à céder son bien.
Ces chiffres illustrent parfaitement la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevé sur les offres de vente) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation), incontournable in fine mais hors de portée du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps…

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau exclusif de 76 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations exclusives, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 2ème semestre 2017 à la Réunion a été livrée à ces 76 professionnels partenaires dès le 9 Février: n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

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Analyse du marché immobilier locatif du 2ème semestre 2017

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre. 

Après une décennie, le déséquilibre du marché perdure, le nombre de mises en chantier n’étant jamais revenu à son niveau antérieur alors que la dynamique démographique constante annonceun accroissement de la pénurie de logements, notamment sur le littoral Ouest.

Voici les fondamentaux de l’analyse des locations effectivement conclues au cours du second semestre 2017 menée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® :

- La durée de commercialisation moyenne est extrêmement homogène, évoluant de 4,16 à 5,31 semaines selon les régions et de 4,29 à 4,70 semaines selon le type de bien. 

- Les valeurs locatives évoluent de 10,40 à 13,59 euros/M² selon les régions et de 12,24 à 12,93 euros/M² selon le type de bien, soit des valeurs globales allant de 549 euros mensuels (CC) à 905 euros mensuels (CC) selon les régions et de 589 euros mensuels (CC) pour les appartements à 1256 euros mensuels (CC) pour les maisons.

- La proportion de baux ayant donné lieu à une baisse du loyer lors du changement de locataire est très faible, avec des pointes à 5,56 % (maisons dans la région Sud) et 3,75 % (appartements dans la région Nord), preuve d’un marché globalement très tendu.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 76 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

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Historique des analyses des marchés immobiliers