Analyse du marché immobilier de la Réunion - 1er semestre 2023

Le marché immobilier de la Réunion au 1er semestre 2023

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2023 par les 117 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement précises sur le marché immobilier insulaire.
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux.

Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce 1er semestre :

En termes quantitatifs, le marché insulaire est marqué par une évolution très hiératique de la demande d’un mois à l’autre : le 1er trimestre a été très dynamique avant de subir une forte chute en Avril et Mai, puis de bénéficier d’un rebond important au mois de Juin, et ce sans qu’aucun événement local, national ou international ne puisse apporter d’explication satisfaisante à ce parcours dissipé.

Le volume des ventes accuse une chute très sensible, de l’ordre de 15 % par rapport au 2ème semestre 2022. Il est clair que la hausse importante des taux d’intérêts grève la capacité financière des candidats à l’accession mais altère également leur motivation : en l’absence de baisse des prix, cette hausse des taux équivaut à en fait à une hausse équivalente du coût d’acquisition pour les acquéreurs qui doivent recourir à un emprunt. Le tableau suivant est très significatif…

Ainsi, si une mensualité de 2.000 euros permettait en Janvier d’emprunter un capital de 434.000 euros remboursable sur 20 ans, cette même mensualité ne permet plus d’emprunter, sur la même durée, que la somme de 330.000 euros au mois d’Août… Conséquence immédiate de cette forte érosion du pouvoir d’achat, la valeur moyenne des transactions chute de plus de 20.000 euros par rapport au second semestre 2022 !

En termes qualitatifs, les deux indicateurs fondamentaux analysés dans cette étude sont contradictoires : si les délais de vente sont quasiment constants par rapport au 1er semestre, la proportion de vente négociées à la baisse recule de près de 7 %. Ce chiffre, plusieurs fois vérifié, pose question : dans une période de forte baisse de leur capacité financière, les acquéreurs sont censés défendre chèrement leurs deniers dans le cadre de négociations intenses alors que les vendeurs, confrontés à une vente plus difficile, devraient, de leur côté, accepter plus facilement une baisse de leurs prétentions financières pour arriver à conclure leur projet de cession…

Pour mieux appréhender ce phénomène, l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® vient de nous communiquer une analyse partielle portant sur les transactions effectivement conclues entre le 1er Juillet et le 28 Août : les deux indicateurs qualitatifs se dégradent franchement et deviennent cohérents, et entre eux, et avec la situation globale de baisse sensible du volume des ventes : ainsi, sur cette période de deux mois, le délai moyen de vente passe à plus de 27 semaines, soit 9 semaines de plus qu’au 1er semestre (50 % d’augmentation !) alors que la proportion de ventes négociées atteint pour sa part 73,50 %, soit 17 points de plus qu’au cours des six premiers mois de l’année !

<span">L’évolution du marché semble s’accélérer singulièrement et il faut donc prendre avec un certain recul l’analyse du marché du 1er semestre qui risque fort de n’être plus d’actualité et ce alors même que les travaux de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® sont établis sur une base de données exclusive fonctionnant en temps réel et devancent les chiffres publics d’au-moins une année !  

L’indice Mensuel des Marchés Immobiliers, publié le 10 de chaque mois, est un outil précieux qui permet de mesurer l’évolution des quatre principales composantes du marché réunionnais (offre de biens, volume de la demande, volume des ventes, délais de vente). Disponible pour le grand public sur le site www.obsimmo.fr, nous vous invitons à le consulter régulièrement pour bien comprendre la situation du marché insulaire à l’instant T et prendre vos décisions de vente ou d’achat en conséquence… 

La cartographie du marché se renforce à la base…

Comme évoqué supra, la valeur de vente moyenne chute fortement, conséquence logique de la hausse du coût de l’argent : la valeur moyenne d’un appartement s’établit ainsi à 126.649 euros, soit 8.000 euros de moins qu’au second semestre 2022 alors que la valeur moyenne d’une villa est de 316.498 euros, en baisse de 19.000 euros… Le segment des ventes inférieures à 150.000 euros représente dorénavant plus de la moitié du marché total, en hausse de 4 points par rapport au semestre précédent. A l’inverse, les segments supérieurs enregistrent une baisse équivalente, à l’image des – 3 % enregistrés par le segment > 400.000 euros qui représente, tous types de biens confondus,  9 % des ventes insulaires…

Il faut noter que cette baisse des valeurs moyennes d’achat ne correspond pas nécessairement à une baisse des prix telle que le vulgum pecus peut l’entendre. Le chapitre suivant explicite ce point…

Rappel des fondamentaux du marché : comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : c’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement, qu’il soit situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, surtout pas public, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tentées par le vendeur au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agréées par l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

Il s’agit d’une expertise très précieuse dans le contexte actuel où le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seul organisme d’analyse de votre marché en temps réel.

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location.

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Pourquoi près de 6 propriétaires sur 10 (au 1er semestre, mais plus de 7 sur 10 depuis le 1er Juillet !) sont-ils toujours dans l’optimisme erroné…

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à 56,25 % au 1er semestre 2023. Ce niveau élevé illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché longtemps en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs. 

Nonobstant un déséquilibre, moindre mais persistant, entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce 1er semestre 2023, près de 6 propriétaires sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse pour trouver acquéreur.
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation éventuelle), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps.

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 117 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 1er semestre 2023 à la Réunion a été livrée à ces 117 professionnels agréés dès le 11 Août : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise et vous aider à décrypter le fameux Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (IMMI) !

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Analyse du marché immobilier locatif du 1er semestre 2023

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre. 

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été particulièrement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf a repris des couleurs depuis 2019 avec l’ouverture de programmes significatifs sur l’ensemble du territoire insulaire. Ce rebond est notable mais très insuffisant au regard de la demande…

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du 1er semestre 2023 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 4,17 semaines, très homogènes entre le Nord, l’Ouest et le Sud, la région Est affichant des délais sensiblement plus longs.

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés - s’étend de 11,36 à 15,49 euros/M² pour les appartements et de 11,01 euros à 14,01 euros/M² pour les maisons, la région Ouest étant la plus onéreuse.

Rappelons que l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® analyse les transactions effectivement conclues selon la triple segmentation suivante :

►  120 micros-marchés géographiques distincts.

►  Deux différents types de biens immobiliers : Appartements et maisons.

►  Trois gammes de prestations répondant à des critères objectifs.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 117 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location.

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