Analyse du marché immobilier de la Réunion - 1er semestre 2021

Le marché immobilier de la Réunion au 1er semestre 2021

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2021 par les 114 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement qualifiées sur le marché immobilier insulaire.
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux. 

Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce 1^er semestre :

En termes quantitatifs, le marché insulaire évolue dans la continuité du semestre précédent, toujours marqué par une demande extrêmement dynamique qui se concrétise par un volume de transactions toujours très élevé.

En termes qualitatifs, les deux indicateurs fondamentaux dressent un tableau plus mitigé de la situation : les délais de vente (mandat/compromis) sont certes en légère baisse, mais beaucoup moins que ce que la tension du marché (équation offre/demande) laisserait prévoir. Dans le même temps, la proportion de ventes négociées est en augmentation sensible…

Les valeurs moyennes d’achat sont en hausse au niveau insulaire mais cachent de fortes disparités entre les régions.

La région Ouest bénéficie fortement de la conjoncture avec une hausse sensible de la valeur moyenne d’achat, et ce alors même que la part du marché occupée par les appartements, type de bien de moindre valeur unitaire, s’est accrue par rapport aux villas. Nous notons au surplus que cette hausse de la valeur moyenne est associée à une baisse des délais de vente et de la proportion de ventes négociées, conséquence d’une pénurie avérée de l’offre. A l’inverse, la région Est subit une légère baisse de la valeur moyenne d’achat alors que le Nord se distingue par une hausse importante des négociations, conséquence logique d’une moindre acceptation des prix de mise sur le marché par les acquéreurs. 

Les délais de ventes sont en légère baisse, évolution peu proportionnée à la tension avérée du marché.

Si la demande d’acquisition se maintient à un niveau très élevé depuis la fin du premier confinement, le niveau de l’offre franchit chaque mois un nouveau plus bas historique (voir l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers). Au niveau insulaire, l’offre de biens proposés à la vente (appartements, maisons et terrains) a ainsi baissé de 39 % en trois années ! La plupart des secteurs sont touchés par cette pénurie et présentent donc une physionomie de marché très déséquilibrée. Dans le cadre de cet excédent de demande, la pression exercée sur les acquéreurs devrait se traduire par une baisse très sensible des délais de vente. Or, ceux-ci s’établissent à plus de 24 semaines au cours de ce 1^er semestre, marquant un gain relatif d’un peu plus d’une semaine par rapport au semestre précédent. Qu’est-ce à dire ?
Nous sommes en l’espèce confrontés au symptôme d’un marché où la dichotomie entre ambition du vendeur et niveau d’acceptation de l’acquéreur est très forte. La mécanique qui devrait fluidifier un marché en pénurie d’offre et à forte demande se grippe lorsque les vendeurs, renforcés dans leurs prétentions financières par le rapport de force qu’ils perçoivent comme leur étant – très – favorable accroissent cet antagonisme. A trop en vouloir, le vendeur se heurte à une double limite : celle, objective, du pouvoir d’achat et celle, subjective, du vouloir d’achat de son client potentiel. Le délai de commercialisation illustre cette rupture d’intérêt entre les deux parties qui consomment de plus en plus de temps à tenter de se rejoindre sur la base d’une transaction jugée raisonnable par l’une et l’autre…
A contrario, il est frappant de constater la rapidité avec laquelle une vente se conclue lorsque le vendeur fixe un prix en adéquation avec le marché, que ce soit dès le début de la commercialisation ou après des mois de vaine tentative à un niveau trop élevé : les acquéreurs – solvables – sont en tension et prêts à bondir dès que le prix de présentation reste raisonnable !

La proportion de ventes négociées est en hausse sensible.

Conséquence logique de cet antagonisme aigüe entre vendeurs et acquéreurs, la proportion de ventes négociées est en hausse sensible (près de 66 % des transactions contre 61 % au semestre précédent). Là encore, un marché de forte tension dans lequel les vendeurs disposent d’un rapport de force très favorable devrait connaître un très faible nombre de ventes négociées…
Nous notons que l’Ouest est la seule région qui bénéficie à la fois d’une hausse de la valeur moyenne de vente, d’une baisse assez sensible des délais de vente (19 semaines, ce qui reste néanmoins très long…) et des ventes négociées (59 % des transactions) : les acquéreurs de cette région se sont montrés forts généreux en ce 1^er semestre !

Le cœur du marché est clairement inférieur à 150.000 euros.

Le semestre précédent s’était démarqué par une hausse des ventes inférieures à 150.000 euros, en rupture avec une évolution historique à la baisse durant dix-huit mois. Ce segment baisse à nouveau et représente dorénavant 52,90 % du marché. A l’inverse, le segment 150.000/200.000 euros est en hausse, permettant donc au segment des ventes inférieures à 200.000 euros de garder un niveau constant par rapport au 2^ème semestre 2020 (68,81 %).

Si la part occupée par le segment de tête (ventes supérieures à 400.000 euros) reste inchangée au niveau insulaire (7,52 % des ventes), il est en forte progression dans la région Ouest où il représente dorénavant près de 17 % des transactions.

A noter par ailleurs que le segment des ventes inférieures à 100.000 euros représente toujours la moitié des transactions enregistrées dans la région Nord : le phénomène des sorties de défiscalisation fonctionne toujours à bon régime, même si le panier moyen de l’investissement a grossi, rendant l’opération moins attractive…

Rappel des fondamentaux du marché : comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : c’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement, qu’il soit situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tentées par le vendeur au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agréées par l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…
Il s’agit d’une expertise très précieuse dans le contexte actuel où le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seule entité d’analyse du marché en temps réel.

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location !

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Pourquoi 7 propriétaires sur 10 sont-ils toujours dans l’optimisme erroné…

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à 65,79 % au 1er semestre 2021. Les régions Est, Nord et Sud affichent des indicateurs très homogènes – de 64,63 % à 68,34 % - alors que l’Ouest, région privilégiée, présente néanmoins près de 60 % de prix négociées à la baisse.
Comme évoqué plus haut, cette homogénéisation de la proportion des ventes négociées illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs. 

Nonobstant un déséquilibre évident entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce 1^er semestre 2021, 6 propriétaires de la région Ouest sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse. 
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 114 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 1^er semestre 2021 à la Réunion a été livrée à ces 114 professionnels agréés dès le 13 Août : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

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Analyse du marché immobilier locatif du 1er semestre 2021

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été remarquablement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf reprend des couleurs avec, depuis 2019, l’ouverture de programmes significatifs sur l’ensemble du territoire insulaire.

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du 1^er semestre 2021 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 8,20 semaines, assez homogène sur l’ensemble de l’ile, même si l’Ouest est toujours privilégiée en la matière, avec un délai moyen de 5,70 semaines qui marque une situation de pénurie de biens.

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés - s’étend de 11,67 à 14,30 euros/M² pour les appartements et de 10,44 euros à 13,79 euros/M² pour les maisons. Les valeurs moyennes sont en hausse pour les deux types de bien.

- La proportion de baux ayant donné lieu à une baisse du loyer lors du changement de locataire est très faible (7,08 %), preuve d’un marché globalement très tendu.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 114 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location !

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