Analyse du marché immobilier de la Réunion - 1er semestre 2019

Le marché immobilier de la Réunion au 1er semestre 2019

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2019 par les 84 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. 
Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement qualifiées sur le marché immobilier insulaire.

Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux. Nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme.

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Les délais de vente sont en forte hausse…

L’analyse des transactions conclues au 1^er semestreindique une forte hausse des délais moyens de commercialisation qui évoluent de 24,42 semaines à 27,56 semaines, après une baisse importante au semestre précédent. Ces délais de vente poursuivent une tendance de type « stop and go » qui nous reporte au niveau du premier semestre 2018 (27,66 semaines). Cette aggravation concerne toutes les régions sauf le Sud dont les délais, à la baisse, surperforment la moyenne insulaire de plus de 3 semaines.

La valeur moyenne des transactions est en légère progression…

La valeur moyenne des transactions est globalement en légère hausse mais n’est pas homogène sur l’ensemble du territoire insulaire : prix moyens à la hausse dans le Nord et l’Ouest, prix moyens à la baisse dans l’Est et le Sud. A noter que cette hausse des valeurs moyennes ne signifie pas une hausse généralisée des prix de l’immobilier sur les régions concernées, mais plus modestement une hausse du panier moyen, certainement due, au-moins en partie, à la baisse du coût du crédit qui, à taux d’effort constant, permet d’augmenter le budget d’acquisition.

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : C’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : Même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement (T2, T3, T4…), qu’il soit situé au rez de chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent pourtant de base informative aux commentateurs, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été tenté au cours de la commercialisation.

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agréées lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

Le cœur du marché est toujours inférieur à 150.000 euros, mais…

Le cœur des transactions se concentre toujours sous la barre des 150.000 euros (57,91 % des ventes) mais enregistre une baisse (- 3,43 %) au profit du segment supérieur (150-200.000 euros) qui représente 16,40 % des ventes. 
Le volume des ventes supérieures à 300.000 euros reste stable, représentant seulement 11,32 % des transactions, contre 11,62 % au semestre précédent. 
A noter que le segment < 100.000 euros constitue à lui seul 55 % du total des ventes enregistrées dans la région Nord, en baisse de 9 points par rapport au semestre précédent : Le phénomène des cessions dites de « sortie de défiscalisation » fonctionne toujours à bon régime, le vivier de l’offre (excédentaire) de petits appartements n’étant manifestement pas tari…

7 propriétaires sur 10 sont toujours dans l’optimisme erroné…

La proportion de ventes négociées s’établit à 68,09 %, contre 69,59 % au semestre précédent. 
La tendance à l’homogénéisation entre les régions relevée au second semestre 2018 avec des extrêmes évoluant de 64,68 % (région Sud) à 73,93 % (région Nord) se renforce considérablement : les extrêmes évoluent ainsi de 66,67 % (région Ouest) à 69,87 % (région Sud), soit à peine plus de 3 points d’écart entre des régions dont les marchés sont pourtant très différents !
Cette homogénéisation de la proportion des ventes négociées illustre le symptôme très courant, notamment dans l’Ouest, d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires vendeurs et amplifie le phénomène de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable et résulte de la rencontre entreles souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs.

Nonobstant un déséquilibre évident entre l’offre et la demande, la réalité du marché a en effet contraint, en ce 1^er semestre 2019, 7 propriétaires de la région Ouest sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse. Ce qui paraîtrait incongru pour le profane s’explique aisément par cet effet pervers de la perception subjective de leur marché par les propriétaires…

Ces chiffres illustrent parfaitement la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps…

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau exclusif de 84 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 1^er semestre 2019 à la Réunion a été livrée à ces 84 professionnels agréés dès le 14 Août: n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

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Analyse du marché immobilier locatif du 1er semestre 2019

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie, le déséquilibre du marché perdure, le nombre de mises en chantier n’étant jamais revenu à son niveau antérieur alors que la dynamique démographique constante annonceun accroissement de la pénurie de logements, notamment sur le littoral Ouest.

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du premier semestre 2019 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 6 semaines, exactement au même niveau qu’au semestre précédent. Cette stabilité globale recouvre des disparités régionales évoluant de 4,8 semaines pour une région Ouest toujours privilégiée, à 7,71 semaines pour l’Est et, par type de bien, de 5,90 semaines pour les appartements à 6,68 semaines pour les maisons. 

- Le spectre des valeurs locatives moyennes – hors loyers plafonnés - s’étend de 10,40 à 12,73 euros/M² selon les régions et de 9,58 euros à 13,05 euros selon le type de bien.

- La proportion de baux ayant donné lieu à une baisse du loyer lors du changement de locataire est très faible (4,49 %), preuve d’un marché globalement très tendu.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 84 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

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