Analyse du marché immobilier de la Réunion - 1er semestre 2018

La précision est importante car l’erreur est commise par la quasi-totalité des commentateurs plus ou moins informés et éclairés : L’évolution des prix moyens, segmentés par type de bien et/ou localisation ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par les acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : C’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : Même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement (T2, T3, T4...), qu’il soit situé au rez de chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations...). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent de base informative aux commentateurs ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. Cette finesse d’analyse est d’ailleurs parfaitement utilisée par les agences immobilières partenaires lors de leurs estimations de valeur vénale qu’ils développent au bénéfice des propriétaires vendeurs qui disposent alors d’études parfaitement qualifiées.

La valeur moyenne des transactions étant une donnée macro-économique qui ne tient pas compte de cette segmentation affinée, il convient donc d’évoquer en la matière une évolution du panier moyen et non une évolution des prix.
En l’occurrence, cette hausse de la valeur moyenne d’échange enregistrée au 1er semestre 2018 s’explique en grande partie par la baisse relative des transactions portant sur les appartements (- 6 %) renforcée par la hausse concomitante du volume des ventes de villas (+ 7 %). Celles-ci portant une valeur vénale unitaire plus importante que les appartements, cette évolution de la typologie du marché emporte logiquement une hausse de la valeur moyenne d’échange, tous types de biens confondus.

Le cœur du marché évolue peu et demeure majoritairement sous le seuil des 150.000 euros.

Les segments inférieurs (< 150.000 euros & < 200.000 euros) constituent toujours le cœur du marché immobilier réunionnais (56,85 % & 71,50 % des transactions) alors même que le segment < 100.000 euros représente exactement la moitié des ventes de la région Nord.
Ce premier semestre 2018 confirme la tendance à la baisse de ces segments < 200.000 euros (- 1% & - 1,5 %) dont la progression, constante depuis 2013, avait été stoppée en 2017. Enfin, à l’autre extrémité de la pyramide, on remarque également une baisse des segments > 300.000 euros qui représentent dorénavant 10,85 % des ventes.
Seul le segment moyen (200 à 300.000 euros) évolue favorablement.