Analyse du marché immobilier de la Réunion - 1er semestre 2014

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur les transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2014 par les 47 agences partenaires de cet organisme vient de nous être transmise en exclusivité.

Cette dernière étude confirme la bonne résistance du marché insulaire à un contexte économique globalement défavorable (taux de chômage, activité économique, moral des ménages…). Si l’Observatoire de l’Immobilier® enregistre une légère baisse du volume des ventes, elle n’est pas assez importante pour affecter la situation globale du marché. L’activité transactionnaire reste donc soutenue mais marque un léger recul par rapport à une année 2013 qui, à la surprise des acteurs du marché, fut excellente en termes quantitatifs.

En termes qualitatifs, le marché insulaire demeure très exigeant: Profitant d’un déséquilibre offre/demande à leur avantage sur quasiment tous les segments du marché (secteurs géographiques, types de biens et segments de prix), les acquéreurs usent du pouvoir qu’ils ont reconquis depuis 2008 et exercent un tri très sélectif basé avant tout sur le rapport qualité/prix perçu. L’une des conséquences principales est une nouvelle augmentation des délais de vente des biens… 

Les délais de vente augmentent à nouveau, mais faiblement.

Le délai moyen de commercialisation (délai s’écoulant entre la signature du mandat de vente et la signature du compromis) évolue de 20,66 semaines à 21,38 semaines, contre 18,74 semaines il y a une année. Ces chiffres constituent un record historique depuis la création de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®, en 2005. Si ce délai parait important sur le marché insulaire, il est utile de le comparer aux délais de ventes mesurés sur d’autres marchés ultra-marins : La Guadeloupe affiche ainsi un délai moyen supérieur à 33 semaines, l’île de Saint-Martin plus de 34 semaines…

Cette tendance à l’allongement des délais de vente concerne surtout la région Ouest, qui fut pourtant longtemps leader en la matière : ce secteur qui s’étend de la Possession à Saint-Leu affiche désormais des délais supérieurs à la moyenne insulaire. La région Sud poursuit son évolution positive avec des délais de vente inférieurs à 19 semaines. Les appartements sont le type de bien le plus touché par cette augmentation (25,47 semaines) alors que le marché du foncier est le plus fluide (15 semaines).

Le montant moyen des transactions analysées affiche une hausse sensible…

Le montant moyen des transactions analysées affiche une hausse sensible, à 182.674 euros (net vendeur) et marque un nouvel arrêt, après le premiersemestre 2013, à la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs semestres. A noter que cettehausse de la valeur moyenne de transaction ne doit absolument pas être confondue avec une hausse des prix sur un marché dont la tendance des prix est au contraire baissière. Cette évolution du « panier moyen » est due à la diminution du volume des ventes d’appartements, qui représentent dorénavant 42,43 % du total des ventes contre 48,69 % sur la période précédente mais aussi à l’augmentation de la valeur moyenne de ce type de bien : le montant moyen des ventes d’appartements s’établit ainsi à 132.194 euros contre 121.682 euros au semestre précédent, les petites surfaces (studios et T1) marquant le pas face aux logements plus importants (T2 et T3).

Le cœur du marché bat plus fort sous le seuil des 150.000 euros et devient très faible au-delà de 300.000 euros…

Plus de la moitié des ventes (55 %) se situe sous le seuil des 150.000 euros alors que 73,35 % des ventes se concluent sous la barre des 200.000 euros, accentuant encore la (relative) paupérisation du marché insulaire.
Le volume des ventes supérieures à 300.000 euros augmente légèrement, à 11,20 % du total, contre 9,88 % auparavant.

Ces chiffres marquent bien la nuance qui existe entre le marché immobilier apparent (l’ensemble des biens présentés à la vente) et le marché réel (l’ensemble des biens effectivement vendus) : Si le marché apparent laisse accroître à l’importance des segments supérieurs compte tenu du nombre de biens présentés à 400, 500, 600.000 euros voire davantage, le marché réel ne laisse planer aucun doute : Les ventes supérieures à 400.000 euros restent l’exception, au grand dam de certains vendeurs qui peuvent se laisser prendre par ce miroir aux alouettes…

Le projet de vente sera d’autant plus difficile à mener à son terme que la valeur de présentation du bien sur le marché sera élevée. Ce principe est bien entendu à moduler selon les secteurs géographiques et les types de biens, mais la lecture de cette dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier® permet d’éviter bien des erreurs…

Analyse du marché immobilier locatif du premier semestre 2014

Le premier semestre 2014 marque une nouvelle détente du marché immobilier locatif insulaire:

- La durée de vacance moyenne augmente de près de 15 % en s'établissant à 4,15 semaines contre 3,63 semaines au second semestre 2013 et 4,01 semaines il y a une année, durée qui reste globalement faible même si elle cache de fortes disparités selon les secteurs et types de biens. 
- Le marché du Sud rompt brutalement avec l'évolution positive dont il bénéficiait depuis plusieurs semestres  consécutifs et accuse les délais les plus longs, à 5,36 semaines. 
- Le marché Ouest ne se démarque plus de ses voisins et se place en 3ème rang avec un délai moyen de 4 semaines, en forte augmentation. 
- La proportion des nouveaux baux ayant donné lieu à une baisse du loyer est en augmentation sensible à plus de 18 %, la région Nord affichant en la matière le moins bon résultat.

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