Analyse du marché immobilier de la Guadeloupe - 2ème semestre 2022

Le marché immobilier de la Guadeloupe au 2ème semestre 2022 (Ventes)

Nous venons de recevoir en exclusivité la vingt-troisième étude menée parl'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® sur les ventes effectivement réalisées entre le 1^er Juillet et le 31 Décembre 2022 à la Guadeloupe. 

La demande a singulièrement baissé au second semestre

Le niveau de la demande a chuté très sensiblement en Juin et, à l’exception du mois de Septembre, a subi cette anémie tout au long du semestre, cette situation perdurant d’ailleurs début 2023.  Compte tenu de la durée de ce phénomène, on peut considérer que la révolution de l’après confinement, caractérisée par une explosion de la demande, s’est achevée au mois de Mai 2022, soit deux années de déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande de biens. Si ce renversement de situation peut paraître inquiétant au premier regard, il permet néanmoins au marché de recouvrer un équilibre et, partant, une certaine sérénité. Il faut noter que cette chute importante de la demande concerne avant tout les appartements, les villas étant certes également touchées, mais à un degré bien moindre…

L’offre de biens s’accroit légèrement

Parallèlement à ce renversement de tendance, l’autre composante principale du marché, l’offre de biens, profite d’un léger rebond. Au-delà de son ampleur, relativement modeste, il faut noter la continuité de ce phénomène qui débute en Juillet 2022 et se prolonge toujours début 2023. Ainsi, le marché insulaire bénéficie-t-il d’un ré-équilibrage salutaire qui permet aux acquéreurs de mener à bien leurs projets dans un environnement moins stressant, facteur d’autant plus appréciable que les autres paramètres, notamment les conditions d’emprunt, ne leur sont guère favorables. Cette progression de l’offre concerne aussi bien les appartements que les villas.

Les délais de vente remontent très fortement

Les délais de vente (période entre la signature du mandat de vente et la signature du compromis, hors délai de réitération) avaient remarquablement baissé au cours du 1^er semestre, s’affichant en moyenne à 23,67 semaines contre 30,60 au second semestre 2021. Las, la balance vient de revenir brutalement en arrière puisque le délai moyen pour ce dernier semestre s’établit à 27,29 semaines. Les appartements et villas subissent les délais les plus longs (respectivement 29,99 et 29,86 semaines), largement distancés par les terrains (14,46 semaines).  
Les villas localisées dans le périmètre de Baie Mahault, secteur fortement touché par une offre qui reste lacunaire, bénéficient d’un marché un peu plus fluide mais nécessitent tout de même 19,63 semaines pour trouver acquéreur. Ce chiffre, qui pourrait paraître très élevé au vu du déséquilibre qui caractérise ce marché au profit des vendeurs, se comprend mieux à la lecture du chapitre suivant…

6 ventes sur 10 font toujours l’objet d’une négociation de prix

La proportion de ventes négociées est quasiment constante et s’établit dorénavant à 58,54 % contre 59,05 %, au semestre précédent. Ce chiffre, important, est à mettre en parallèle avec celui de la durée de commercialisation. Si nous reprenons l’exemple des biens localisés à Baie Mahault, la proportion de ventes négociées atteint 70,83 %, soit, comble du paradoxe, des négociations bien plus nombreuses que la moyenne insulaire dans un secteur iconique où la tension du marché est la plus forte  !
L’explication est simple : le niveau de fixation du prix initial est déterminé par chaque propriétaire en fonction de différents déterminismes qui lui sont propres: coût de revient global de son bien (qui constitue bien souvent un seuil psychologique difficilement franchissable) besoin financier pour réaliser un autre projet, estimation de sa valeur par rapport au seul marché apparent (les annonces de biens similaires proposés à la vente, qui ne reflètent que le souhait de leurs propriétaires…) et, bien entendu, approche opportuniste évoluant en fonction de la perception du marché. Cette dernière modalité constitue la raison principale de l’inertie qui freine le marché depuis des années : percevant un déséquilibre fort en sa faveur, tout propriétaire vendeur va chercher à tirer profit de cette situation en majorant le prix de mise en vente de son bien. Or, face à cet opportunisme somme toute très humain, l’élan de l’acquéreur est pondéré par deux facteurs : son vouloir d’achat, qui obéit très souvent à une motivation d’ordre financier (ne plus payer de loyer à « fonds perdus »), va être altéré, voire annihilé, lorsqu’il sera confronté à des offres de prix jugées excessives, voire excentriques. Quant à son pouvoir d’achat, les établissements bancaires posent de nouvelles limites aux rêves les plus débridés via des taux fortement à la hausse et des modalités d’emprunt de plus en plus restrictives…
L’importance des délais de vente et la forte proportion de ventes négociées, phénomènes intimement liés, traduisent donc la résistance des acquéreurs à agréer les prétentions inflationnistes des vendeurs : cette confrontation se conclue, après de très longs mois de vaine commercialisation, par une négociation du prix à la baisse qui permet, enfin, aux deux parties de se rejoindre. Le paradoxe est de constater que c’est ainsi la trop bonne santé du marché – telle que perçue par les propriétaires vendeurs - qui en créé l’inertie…

La conclusion est limpide : dans ce contexte qui devient beaucoup moins favorable aux propriétaires, le recours à un professionnel disposant des outils exclusifs d’estimation de valeur développés par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® est indispensable pour gérer au mieux son projet de vente et ne pas se laisser aveugler par les chimères qui prospèrent sur le marché apparent des petites annonces…

L'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® a remis son analyse du 2^ème semestre 2022 aux 30 agences partenaires dès le 31 Mars 2023. Nous vous invitons à contacter ces professionnels pour disposer d’informations qualifiées sur le marché immobilier de votre quartier. Vous pouvez également consulter le site www.obsimmo.fr, dont les données sont actualisées en temps réel, au fur et à mesure des signatures des compromis de vente et des baux de location.

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Locations)

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a développé le périmètre de ses travaux en s’intéressant au marché immobilier locatif afin de pouvoir étendre le domaine d’expertise de ses 30 agences agréées. Cet organisme indépendant fait bénéficier notre site de ses dernières conclusions, qui portent sur les transactions locatives effectivement conclues au cours du 2^ème semestre 2022.

A noter que l’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® met également à votre disposition une analyse des marchés - ventes & locations - en temps réel et ville par ville sur son site www.obsimmo.fr

Les valeurs locatives – charges comprises - enregistrées à la Guadeloupe s’établissent à 13,85 euros/M² habitable en moyenne insulaire (14,74 euros/M² pour les appartements, 12,96 euros/M² pour les villas). Ces valeurs sont assez hétérogènes, évoluant, selon les régions de l’île, de 11,15 euros/M² à 16,49 euros/M² pour les appartements et de 10,94 euros/M² à 14,36 euros/M² pour les villas. A noter que le littoral Sud de la Grande Terre (de Bas du Fort à Saint-François) présente les valeurs locatives les plus élevées, logiquement suivi par la région centre (Baie Mahault et Petit Bourg).

Les délais de location sont en légère baisse et s’établissent à 6,06 semaines en moyenne insulaire (6,63 semaines pour les appartements, 5,52 semaines pour les villas). 

Les appartements constituent bien entendu le moteur principal du marché locatif. Le segment phare de ce marché est le segment A2 (loyer mensuel entre 501 et 750 euros, charges comprises) qui totalise 50 % des transactions, suivi par le segment A3 (loyer mensuel entre 751 et 1.000 euros CC), qui représente 31,25 %.
Enfin, la proportion de loyers négociés à la baisse lors du changement de locataire est également en baisse et représente moins de 2 % du total des baux signés au cours du second semestre, preuve supplémentaire d’un marché en tension…

Historique des analyses des marchés immobiliers