Analyse du marché immobilier de la Guadeloupe - 2ème semestre 2021

Le marché immobilier de la Guadeloupe au 2ème semestre 2021 (Ventes)

Nous venons de recevoir en exclusivité la vingt et unième étude menée par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® sur les ventes effectivement réalisées entre le 1^er Juillet et le 31 Décembre 2021 à la Guadeloupe. 

Le second semestre 2021 se caractérise par une demande toujours très forte bien qu’en légère baisse…

Le niveau de la demande a baissé légèrement par rapport à un 1^er semestre de tous les records (quatre plus hauts historiques atteints sur les six premiers mois de l’année !). Nous restons à un niveau inusité avant la crise sanitaire. Conséquence de cet  environnement spécifique, les villas et les terrains sont les biens les plus recherchés par des acquéreurs en quête d’espace individuel.
Preuve de la motivation de ces acquéreurs, le volume des ventes s’est maintenu à un niveau élevé, quoique irrégulier avec une baisse sensible au cours des deux derniers mois de l’année.

L’offre de biens s’appauvrit, pérennisant les conditions d’un marché sous tension…

Face à cette demande extrêmement dynamique qui se traduit par un volume appréciable de transactions, l’offre de biens disponibles chute inexorablement. Selon l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (exclusivité de l’Observatoire éponyme), le niveau de l’offre a évolué de l’indice 84 (Janvier 2021) à l’indice 70 (Décembre 2021). Sachant que le niveau de référence 100 date de Juin 2018, on mesure aisément l’étendue du phénomène qui s’est accéléré au 2^ème semestre, période qui a vu l’indice chuter d’un point chaque mois…

Les délais de vente baissent de nouveau, mais restent à un niveau encore élevé…

Les indicateurs qualitatifs montrent une amélioration logique des délais de vente en affichant un gain de trois semaines par rapport au semestre précédent. Pour autant, ces délais restent extrêmement longs compte tenu du déséquilibre entre l’offre (faible) et la demande (forte) qui devrait entraîner une très grande fluidité des échanges. Or, il faut encore près de 30 semaines pour vendre un appartement (29,76 semaines) et 23 pour céder une maison (22,99 semaines) à la Guadeloupe ! Nous précisons qu’il s’agit là du seul délai de commercialisation (mandat/compromis de vente) qui n’inclut pas la période de préparation de l’acte notarié, laquelle nécessite entre trois et quatre mois (a minima…). 
Les villas localisées dans le périmètre de Baie Mahault et Petit Bourg, fortement touchées par une offre lacunaire, bénéficient d’un marché un peu plus fluide mais nécessitent tout de même plus de 16 semaines pour trouver acquéreur. Ce chiffre, qui pourrait paraître contradictoire au vu du déséquilibre qui caractérise le marché au profit des vendeurs, se comprend mieux à la lecture du paragraphe suivant…

6 ventes sur 10 font toujours l’objet d’une négociation de prix, malgré une demande très excédentaire !

La proportion de ventes négociées baisse pour le quatrième semestre consécutif et s’établit dorénavant à 60,20 %, contre 61,17% au semestre précédent et plus de 68 % il y a un an. Pour autant, ce niveau reste très important compte tenu de la physionomie du marché évoquée supra. Comment comprendre que sur un marché en pénurie relative d’offres, la grande majorité des vendeurs soient toujours contraints de baisser leur prix pour vendre leur bien ? Si nous reprenons l’exemple des villas localisées à Baie Mahault ou Petit Bourg, la proportion de ventes négociées atteint 64,29 %, soit, comble du paradoxe, des négociations plus nombreuses que la moyenne insulaire dans le secteur où la pénurie de biens est la plus forte  !
Qu’est-ce à dire ? Un marché de libre échange qui connaît un excédent de demandes par rapport à une offre en pénurie devrait logiquement être très dynamique. Soit, mais en matière immobilière, il n’en va pas ainsi, pour une raison simple : le niveau de fixation du prix initial n’est pas déterminé par les savantes études mises en œuvre par les services marketing des grandes firmes qui commercialisent des produits manufacturés mais plus prosaïquement par chaque propriétaire en fonction de différents déterminismes qui lui sont propres: coût de revient global de son bien (qui constitue bien souvent un seuil psychologique infranchissable) besoin financier pour réaliser un autre projet, estimation de sa valeur par rapport au seul marché apparent (les annonces de biens similaires proposés à la vente, qui ne reflètent que le souhait de leurs propriétaires…) et, bien entendu, approche opportuniste évoluant en fonction de la perception du marché. Cette dernière modalité constitue la raison principale de l’inertie qui freine le marché de ce semestre : percevant un déséquilibre fort en sa faveur, tout propriétaire vendeur va chercher à tirer profit de cette situation en majorant le prix de mise en vente de son bien. Or, face à cet opportunisme somme toute très humain, l’envie de l’acquéreur est pondérée par deux facteurs : son vouloir d’achat, très souvent né d’une motivation d’ordre financier (ne plus payer de loyer à « fonds perdus »), va être modéré voire annihilé lorsqu’il sera confronté à des offres de vente jugées excessives, voire excentriques. Quant à son pouvoir d’achat, les établissements bancaires, extrêmement restrictifs depuis plusieurs mois, se chargeront rapidement de poser des limites réalistes aux rêves les plus débridés… 
L’importance des délais de vente et la forte proportion de ventes négociées traduisent donc la résistance des acquéreurs à agréer les nouvelles prétentions inflationnistes des vendeurs : cette confrontation se conclue, après de très longs mois de vaine commercialisation, par une négociation du prix à la baisse qui permet, enfin, aux deux parties de se rejoindre. Le paradoxe est de constater que c’est ainsi la trop bonne santé du marché - perçue par les propriétaires vendeurs - qui en créé l’inertie…

La conclusion est limpide : dans ce contexte a priori très favorable aux propriétaires, le recours à un professionnel disposant des outils exclusifs d’estimation de valeur développés par l’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® est indispensable pour gérer au mieux son projet et ne pas se laisser aveugler par les chimères qui prospèrent sur le marché apparent des petites annonces…

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a remis son analyse du 2^ème semestre 2021 aux 30 agences partenaires dès le 8 Avril. Nous vous invitons à contacter ces professionnels pour disposer d’informations qualifiées sur le marché immobilier de votre quartier. Vous pouvez également consulter le site www.obsimmo.fr, dont les données sont actualisées en temps réel, au fur et à mesure des signatures des compromis de vente et des baux de location.

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Locations)

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a développé le périmètre de ses travaux en s’intéressant au marché immobilier locatif afin de pouvoir étendre le domaine d’expertise de ses 30 agences agréées. Cet organisme indépendant fait bénéficier notre site de ses dernières conclusions, qui portent sur les transactions locatives effectivement conclues au cours du second semestre 2021.

A noter que l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes met également à votre disposition une analyse des marchés - ventes & locations - en temps réel et ville par ville sur son site www.obsimmo.fr.

Les valeurs locatives à la Guadeloupe sont en forte augmentation : 15,18 euros/M² habitable en moyenne insulaire (15,66 euros/M² pour les appartements, 14,50 euros/M² pour les villas). Ces valeurs sont très hétérogènes, évoluant selon les régions de l’île, de 13,76 euros/M² à 23,06 euros/M² pour les appartements et de 10,16 euros/M² à 15,74 euros/M² pour les villas.

Les appartements constituent bien entendu le moteur principal du marché locatif. Le segment phare de ce marché est le segment A2 (loyer mensuel entre 501 et 750 euros, charges comprises) qui totalise 40,43 % des transactions, suivi par le segment A3 (loyer mensuel entre 751 et 1.000 euros), qui représente 23,40 %.

Historique des analyses des marchés immobiliers