Analyse du marché immobilier de la Guadeloupe - 2ème semestre 2020

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Ventes)

Nous venons de recevoir en exclusivité la dix-neuvième étude menée par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® sur les ventes effectivement réalisées entre le 1^er Juillet et le 31 Décembre 2020 à la Guadeloupe. Ces travaux témoignent d’un fort rebond du marché après un 1^er semestre marqué par l’interruption forcée de toute activité pendant deux mois. 

Le second semestre 2020 enregistre un niveau de la demande historique

L’enquête que nous avions menée début Mai laissait prévoir un redémarrage très rapide des transactions dès que la liberté des déplacements serait recouvrée. De fait, les demandes d’acquisition à la Guadeloupe ont atteint six plus haut historiques sur les sept mois qui ont suivi le déconfinement. Ces demandes étaient bien l’expression de projets sérieux et non la seule manifestation d’un rêve nourri pendant les mois de confinement puisque les volumes de vente ont atteint des niveaux très élevés entre Juin et Septembre. Il faut cependant noter que le nombre de ventes a décru très sensiblement en fin d’année suivant en cela une baisse régulière de la demande…

Délais de vente en forte hausse mais avec circonstances atténuantes…

Nos indicateurs qualitatifs montrent une forte altération des délais de vente qui est logiquement due, tout au-moins en partie, aux deux mois d’assignation à domicile qui ont neutralisé toutes les actions de commercialisation. Tous les types de biens sont frappés par cette tendance : les appartements s’en sortent le moins mal avec un délai moyen de plus de 33 semaines entre la signature du mandat de vente et du compromis. Les villas, type de bien pour lequel la demande est supérieure à l'offre - sur les secteurs les plus tendus du périmètre Gosier/Petit Bourg/Lamentin et Saint-François/Le Moule – subissent pourtant un délai de commercialisation proche de 37 semaines ! Les huit semaines de confinement ne suffisent pas à expliquer ce blocage du marché. L’analyse de la proportion de ventes négociées nous apporte un éclairage intéressant sur ce phénomène a priori incohérent…

Près de 7 ventes sur 10 font toujours l’objet d’une négociation de prix, malgré une demande excédentaire !

L’une des évolutions les plus marquantes de ce second semestre concerne la proportion de ventes négociées qui, certes, baisse de 75,61 % à 68,70 %, mais affiche un niveau toujours plus haut que celui enregistré au cours du 2^ème semestre 2019 (67,50 %) en contradiction apparente avec l’essor de la demande sur ce second semestre 2020. Il est intéressant de noter que la très grande majorité des vendeurs sont donc toujours contraints de baisser leur prix pour vendre leur bien alors que le marché connait un fort déséquilibre en leur faveur, notamment dans le cas des villas… Or, ce type de bien est celui qui enregistre le plus de négociations du prix (plus de 75 % des transactions effectivement conclues) ! Qu’est-ce à dire ? Un marché de libre échange qui connaît un excédent de demandes par rapport à une offre en pénurie devrait logiquement être très dynamique. Soit, mais en matière immobilière, il n’en va pas ainsi, pour une raison simple : le niveau de fixation du prix initial n’est pas déterminé par les savantes études mises en œuvre par les services marketing des grandes firmes pour les produits manufacturés mais plus prosaïquement par chaque propriétaire en fonction de différents déterminismes qui lui sont propres: coût de revient global de son bien (qui constitue bien souvent un seuil psychologique infranchissable) besoin financier pour réaliser un autre projet, estimation de sa valeur par rapport au seul marché apparent (les annonces de biens similaires, qui ne reflètent que le souhait de leurs propriétaires…) et, bien entendu, approche opportuniste évoluant en fonction de la perception du marché. Cette dernière modalité constitue la raison principale de l’inertie du marché en ce second semestre : percevant un déséquilibre fort en sa faveur, tout propriétaire vendeur va chercher à tirer profit de cette situation en majorant le prix de mise en vente de son bien. Or, face à cet opportunisme somme toute très humain, l’acquéreur est freiné par deux facteurs : son vouloir d’achat, très souvent né d’une motivation d’ordre financier (ne plus payer de loyer à « fonds perdus »), va être modéré voire annihilé lorsqu’il sera confronté à des offres de vente jugées excessives, voire excentriques. Quant à son pouvoir d’achat, les établissements bancaires, extrêmement restrictifs depuis plusieurs mois, se chargeront rapidement de poser des limites réalistes aux rêves les plus débridés… 
L’allongement très sensible des délais de vente traduit donc dans les faits la résistance des acquéreurs à agréer les nouvelles prétentions des vendeurs : cette confrontation se conclue, après de très longs mois de vaine commercialisation, par une négociation à la baisse qui permet, enfin, aux deux parties de se rejoindre. Le paradoxe est de constater que c’est ainsi la trop bonne santé du marché - perçue par les propriétaires vendeurs - qui en créé l’inertie voire le blocage…
Dans ce contexte a priori très favorable aux propriétaires, le recours à un professionnel disposant des outils exclusifs d’estimation de valeur développés par l’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® est indispensable pour gérer au mieux son projet et ne pas se laisser aveugler par les chimères qui prospèrent sur le marché apparent des petites annonces…

In fine, il faut enfin noter une modification sensible de la cartographie du marché : le segment supérieur à 400.000 euros diminue fortement en volume alors que le segment inférieur (< 150.000 euros) augmente légèrement (45,61 % du total des ventes enregistrées sur la période).
 

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Locations)

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a développé le périmètre de ses travaux en s’intéressant au marché immobilier locatif afin de pouvoir étendre le domaine d’expertise de ses 31 agences agréées. Cet organisme indépendant fait bénéficier notre site de ses dernières conclusions, qui portent sur les transactions locatives effectivement conclues au cours du second semestre 2020.

A noter que l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes met également à votre disposition une analyse des marchés - ventes & locations - en temps réel et ville par ville sur son site www.obsimmo.fr.

Les valeurs locatives à la Guadeloupe demeurent à un niveau élevé, en hausse par rapport au semestre précédent : 14,20 euros/M² habitable (14,07 euros/M² pour les appartements, 14,37 euros/M² pour les villas). Ces valeurs sont assez homogènes pour les appartements, évoluant selon les régions de l’île, de 11,02 euros/M² à 14,88 euros/M², beaucoup moins pour les maisons qui évoluent de 11,87 euros/M² à 18,77 euros/M².

Les appartements constituent bien entendu le moteur principal du marché locatif. Le segment phare de ce marché est le segment A2 (loyer mensuel entre 501 et 750 euros, charges comprises) qui totalise 46,67 % des transactions, suivi par le segment A3 (loyer mensuel entre 751 et 1.000 euros), qui représente 32 %.

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a remis son analyse du second semestre 2020 aux 31 agences partenaires dès le 7 Avril. Nous vous invitons à contacter ces professionnels pour disposer d’informations qualifiées sur le marché immobilier de votre quartier. Vous pouvez également consulter le site www.obsimmo.fr, dont les données sont actualisées en temps réel, au fur et à mesure des signatures des compromis de vente et des baux de location.

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