Analyse du marché immobilier de la Guadeloupe - 1er semestre 2023

Le marché immobilier de la Guadeloupe au 1er semestre 2023 (Ventes)

Nous venons de recevoir en exclusivité la vingt-troisième étude menée parl'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® sur les ventes effectivement réalisées entre le 1^er Janvier et le 30 Juin 2023 à la Guadeloupe. 

La demande, en baisse sensible depuis Mai 2022, a encore franchi un cran à la baisse au 2^ème trimestre 2023

Nous avions déjà écrit précédemment que la révolution immobilière de l’après confinement, caractérisée par une explosion de la demande d’achat, s’était achevée au mois de Mai 2022, mettant un terme à deux années folles, à la fois cause et conséquence d’un déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande de biens. Depuis cette date, l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers, outil de mesure de l’évolution des principales composantes du marché, exclusivité de l’Observatoire de l’Immobilier®, n’a jamais franchi l’indice de référence 100, celui-ci correspondant au niveau de la demande enregistré début 2018, date de création de l’indice : si la moyenne mensuelle du 1^er trimestre 2023 s’établit au niveau 83, déjà bien inférieur au niveau de référence mais encore assez proche, la moyenne du second trimestre plonge au niveau d’indice 41 !
On peut noter une hausse aussi appréciable qu’éphémère en Juillet (niveau d’indice 59) avant que la demande ne rentre dans un hivernage qui promet d’être durable…

A l’inverse, l’offre de biens augmente : le marché bascule !

Parallèlement à cette chute drastique de la demande, l’autre composante principale, l’offre de biens, profite d’un véritable rebond. Au-delà de son ampleur, il faut noter la continuité de ce phénomène haussier qui a débuté en Juillet 2022, s’est  prolongé début 2023 pour ensuite accéléré franchement au cours du second semestre : l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers indique un gain de l’offre de biens de plus de 10 points sur  ces quelques mois. 

Nous assistons clairement au basculement du marché immobilier insulaire qui entraîne une inversion du rapport de force entre vendeurs et acquéreurs. Ces derniers ont, pendant ces dernières années, réussi à compenser la hausse des prix de vente par un coût du crédit historiquement bas, associé à une politique d’offre très généreuse de la part des banques. Ce paradigme a disparu : le coût de l’argent (taux d’intérêt proche de 5 % hors assurance, voir en infra) ne compensant plus le niveau des prix – qui n’ont pas encore baissé réellement* -, les acquéreurs subissent une double punition ! Conséquence directe et rapide, le nombre d’acquéreurs disposant à la fois du pouvoir et du vouloir d’achat suffisants a littéralement fondu. Nous venons de passer d’un marché de vendeurs à un marché d’acquéreurs…

Les délais de vente s’établissent à 20,13 semaines

Les délais de vente (période entre la signature du mandat de vente et la signature du compromis, hors délai de réitération) ne sont pas (encore ?) impactés par ce renversement du marché : il faut néanmoins 5 mois pour qu’un bien trouve acquéreur, ce délai étant quasiment identique selon le type de bien, allant de 19 semaines (villas) à 21, 26 semaines (appartements).

7 ventes sur 10 font l’objet d’une négociation de prix à la baisse

La proportion de ventes négociées est en forte augmentation et s’établit dorénavant à 66,67 % contre 57,32 %, au second semestre 2022. Ce chiffre, important, est l’une des conséquences de l’inversion du marché : les vendeurs développent une forte inertie en période baissière alors que les acquéreurs subissent, en l’espèce, l’impact immédiat de la hausse des taux et sont contraints de modérer immédiatement leur budget : ce n’est pas un facteur psychologique – qui pour autant peut venir s’ajouter à l’équation – mais les règles strictes édictées par le HCSF qui s’imposent.

Le tableau suivant est édifiant : la mensualité (hors assurance, pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans) s’établissait à 920 euros en Janvier 2023 ; elle est passée à 1.110 euros en Mai pour atteindre 1.320 euros en Décembre ! 

Quel marché pour demain ?

Il faut oublier définitivement l’épisode des années folles de l’immobilier (2020/2022). Le temps qui, naguère, jouait contre les acquéreurs et les poussait à décider vite - et souvent mal - s’égrène dorénavant à leur avantage : les mois passant, l’offre de biens augmente (puisque la demande chute, entrainant avec elle le volume des ventes), les prix vont subir une pression à la baisse, alors que les taux d’intérêt vont tendre à se stabiliser, puis à baisser lentement : beaucoup d’acquéreurs, qui obéissaient au leitmotiv « J’en profite ! » (des taux d’intérêts très faibles) passent en mode attentiste (« J’attends »).

En fait, l’avenir est entre les mains de la banque centrale européenne – si loin de la Guadeloupe, dans tous les sens du terme… - et des propriétaires vendeurs. Ceux-ci peuvent, en partie, compenser la hausse brutale des taux d’intérêt, donc la perte de pouvoir d’achat des acquéreurs, en minorant leurs prix de mise en vente, lesquels avaient d’ailleurs atteint des niveaux que d’aucuns jugent déraisonnables. Ce faisant, ils permettront au marché insulaire de recouvrer un certain équilibre et démontreront que le territoire de la Guadeloupe recèle en son sein suffisamment de ressources pour apporter ses propres solutions à une conjoncture délicate : s’ils font preuve de raison, ils prouveront de belle façon que le pouvoir n’est pas à Bruxelles mais qu’il appartient, en l’espèce, aux Guadeloupéens !

Dans ce contexte devenu défavorable aux propriétaires vendeurs, le recours à un professionnel disposant des outils exclusifs d’analyse du marché et d’estimation de valeur développés par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® est indispensable. Fort de ces informations, actualisées en temps réel, chaque propriétaire sera en mesure de gérer au mieux son projet de vente en fonction de la réalité du marché et de ses perspectives sans se laisser aveugler par les chimères qui prospèrent sur le marché apparent des petites annonces…

* : il convient de distinguer les prix de vente stricto sensu, qui s’évaluent au M² habitable et qui n’ont pas (encore) baissé, des valeurs moyennes de vente (le panier moyen investi par l’acquéreur) qui, elles sont en forte baisse (voir en infra).

L'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® a remis son analyse du 1er semestre 2023 aux 30 agences partenaires dès le 30 Novembre. Nous vous invitons à contacter ces professionnels pour disposer d’informations qualifiées sur le marché immobilier de votre quartier. Vous pouvez également consulter le site www.obsimmo.fr, dont les données sont actualisées en temps réel, au fur et à mesure des signatures des compromis de vente et des baux de location.

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Locations)

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a développé le périmètre de ses travaux en s’intéressant au marché immobilier locatif afin de pouvoir étendre le domaine d’expertise de ses 30 agences agréées. Cet organisme indépendant fait bénéficier notre site de ses dernières conclusions, qui portent sur les transactions locatives effectivement conclues au cours du 1er semestre 2023.

A noter que l’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® met également à votre disposition une analyse des marchés - ventes & locations - en temps réel et ville par ville sur son site www.obsimmo.fr

Les valeurs locatives – charges comprises - enregistrées à la Guadeloupe s’établissent à 15,85 euros/M² habitable en moyenne insulaire (17,30 euros/M² pour les appartements, 13,58 euros/M² pour les villas). Ces valeurs sont assez hétérogènes, évoluant, selon les régions de l’île, de 13,07 euros/M² à 24,07 euros/M² pour les appartements et de 10,61 euros/M² à 15,65 euros/M² pour les villas. A noter que le littoral Sud de la Grande Terre (de Bas du Fort à Saint-François) présente les valeurs locatives les plus élevées pour ces villas, logiquement suivi par la région centre (Baie Mahault et Petit Bourg).

Les délais de location sont en légère baisse et s’établissent à 5,78 semaines en moyenne insulaire (6,46 semaines pour les appartements, 4,71 semaines pour les villas). 

Les appartements constituent bien entendu le moteur principal du marché locatif. Le segment phare de ce marché est le segment A2 (loyer mensuel entre 501 et 750 euros, charges comprises) qui totalise 51,72 % des transactions, suivi par le segment A3 (loyer mensuel entre 751 et 1.000 euros CC), qui représente 29,31 %.

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