Analyse du marché immobilier de la Guadeloupe - 1er semestre 2022

Le marché immobilier de la Guadeloupe au 1er semestre 2022 (Ventes)

Nous venons de recevoir en exclusivité la vingt-deuxième étude menée par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® sur les ventes effectivement réalisées entre le 1^er Janvier et le 30 Juin 2022 à la Guadeloupe. 

Le premier semestre 2022 se caractérise par une demande toujours très forte mais en baisse en fin de période…

Le niveau de la demande a été très élevé au cours des cinq premiers mois de l’année, principalement sur les maisons et terrains constructibles qui, hélas, ne constituent pas l’essentiel de l’offre. Le mois de Juin a connu une très forte baisse de cette demande d’acquisition, tendance qui s’est prolongée tout l’été. Corollaire de ce début d’année en fanfare, le volume des ventes est très important, notamment au cours du 1^er trimestre, avant de chuter en Avril puis rebondir en Mai et Juin. Les villas ont particulièrement profité de cette excellente santé du marché, bien que l’offre ne soit pas généreuse : les acquéreurs ont dû (et su) s’adapter à un marché en pénurie pour accéder à leur rêve…

L’offre de biens s’appauvrit, pérennisant les conditions d’un marché sous tension…

Face à cette demande extrêmement dynamique qui se traduit par un volume appréciable de transactions, l’offre de biens disponibles chute inexorablement. Selon l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (outil d’analyse exclusif développé par l’Observatoire de l’Immobilier), le niveau de l’offre a évolué de l’indice 69 (Janvier 2022) à l’indice 53 (Juin 2022), perdant ainsi plus de 15 %. Sachant que le niveau de référence 100 date de Juin 2018, on mesure aisément l’étendue du phénomène qui s’est accéléré au 1^er semestre 2022, période qui a vu l’indice chuter de plus de 2 points chaque mois…

Les délais de vente baissent fortement, mais restent à un niveau encore élevé…

Les indicateurs qualitatifs montrent une très forte amélioration des délais de vente en affichant un gain de sept semaines par rapport au semestre précédent (23,67 semaines versus 30,60). Pour autant, ces délais restent extrêmement longs compte tenu du déséquilibre entre l’offre (faible) et la demande (forte) qui devrait entraîner une très grande fluidité des échanges. Or, il faut encore 24 semaines pour vendre un appartement ou une villa à la Guadeloupe ! Nous précisons qu’il s’agit là du seul délai de commercialisation (mandat/compromis de vente) qui n’inclut pas la période de préparation de l’acte notarié, laquelle nécessite entre trois et quatre mois (a minima…). 
Les villas localisées dans le périmètre de Baie Mahault, secteur fortement touché par une offre lacunaire, bénéficient d’un marché un peu plus fluide mais nécessitent tout de même 19 semaines pour trouver acquéreur. Ce chiffre, qui pourrait paraître très élevé au vu du déséquilibre qui caractérise ce marché au profit des vendeurs, se comprend mieux à la lecture du paragraphe suivant…

6 ventes sur 10 font toujours l’objet d’une négociation de prix, malgré une demande très excédentaire !

La proportion de ventes négociées est quasiment constante après trois semestres consécutifs de baisse et s’établit dorénavant à 59,05 %, contre 60,20 % au semestre précédent. Pour autant, ce niveau reste très important compte tenu de la physionomie du marché évoquée supra. Comment comprendre que sur un marché en pénurie relative d’offre, la grande majorité des vendeurs soient toujours contraints de baisser leur prix pour parvenir à céder leur bien ? Si nous reprenons l’exemple des biens localisés à Baie Mahault, la proportion de ventes négociées atteint 72,41 % et même 78,95 % pour les villas, soit, comble du paradoxe, des négociations bien plus nombreuses que la moyenne insulaire dans le secteur où la pénurie de biens est la plus forte  !
Qu’est-ce à dire ? Un marché de libre échange qui connaît un excédent de demandes par rapport à une offre en pénurie devrait logiquement être très dynamique avec une faible proportion de transactions négociées à la baisse. Soit, mais en matière immobilière, il n’en va pas ainsi, pour une raison simple : le niveau de fixation du prix initial est déterminé par chaque propriétaire en fonction de différents déterminismes qui lui sont propres: coût de revient global de son bien (qui constitue bien souvent un seuil psychologique infranchissable) besoin financier pour réaliser un autre projet, estimation de sa valeur par rapport au seul marché apparent (les annonces de biens similaires proposés à la vente, qui ne reflètent que le souhait de leurs propriétaires…) et, bien entendu, approche opportuniste évoluant en fonction de la perception du marché. Cette dernière modalité constitue la raison principale de l’inertie qui freine le marché de ce premier semestre : percevant un déséquilibre fort en sa faveur, tout propriétaire vendeur va chercher à tirer profit de cette situation en majorant le prix de mise en vente de son bien. Or, face à cet opportunisme somme toute très humain, l’élan de l’acquéreur est pondéré par deux facteurs : son vouloir d’achat, qui obéit très souvent à une motivation d’ordre financier (ne plus payer de loyer à « fonds perdus »), va être altéré, voire annihilé, lorsqu’il sera confronté à des offres de prix jugées excessives, voire excentriques. Quant à son pouvoir d’achat, les établissements bancaires posent de nouvelles limites aux rêves les plus débridés via des taux à la hausse et des modalités d’emprunt de plus en plus restrictives…
L’importance des délais de vente et la forte proportion de ventes négociées, phénomènes intimement liés, traduisent donc la résistance des acquéreurs à agréer les nouvelles prétentions inflationnistes des vendeurs : cette confrontation se conclue, après de très longs mois de vaine commercialisation, par une négociation du prix à la baisse qui permet, enfin, aux deux parties de se rejoindre. Le paradoxe est de constater que c’est ainsi la trop bonne santé du marché - perçue par les propriétaires vendeurs - qui en créé l’inertie…

La conclusion est limpide : dans ce contexte a priori très favorable aux propriétaires, le recours à un professionnel disposant des outils exclusifs d’estimation de valeur développés par l’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® est indispensable pour gérer au mieux son projet et ne pas se laisser aveugler par les chimères qui prospèrent sur le marché apparent des petites annonces…

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a remis son analyse du 1^er semestre 2022 aux 30 agences partenaires dès le 22 Novembre. Nous vous invitons à contacter ces professionnels pour disposer d’informations qualifiées sur le marché immobilier de votre quartier. Vous pouvez également consulter le site www.obsimmo.fr, dont les données sont actualisées en temps réel, au fur et à mesure des signatures des compromis de vente et des baux de location.

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Locations)

 L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a développé le périmètre de ses travaux en s’intéressant au marché immobilier locatif afin de pouvoir étendre le domaine d’expertise de ses 30 agences agréées. Cet organisme indépendant fait bénéficier notre site de ses dernières conclusions, qui portent sur les transactions locatives effectivement conclues au cours du 1^er semestre 2022.

A noter que l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes met également à votre disposition une analyse des marchés - ventes & locations - en temps réel et ville par ville sur son site www.obsimmo.fr

Les valeurs locatives enregistrées à la Guadeloupe s’établissent à 14,36 euros/M² habitable en moyenne insulaire (14,53 euros/M² pour les appartements, 14,17 euros/M² pour les villas). Ces valeurs sont assez hétérogènes, évoluant, selon les régions de l’île, de 11,51 euros/M² à 16,44 euros/M² pour les appartements et de 11,86 euros/M² à 16,02 euros/M² pour les villas. A noter que le littoral Sud de la Grande Terre (de Bas du Fort à Saint-François) présente les valeurs locatives les plus élevées, logiquement suivi par la région centre (Baie Mahault et Petit Bourg).

Les délais de location sont en baisse sensible et s’établissent à moins de sept semaines en moyenne insulaire (7,85 semaines pour les appartements, 5,62 semaines pour les villas). 

Les appartements constituent bien entendu le moteur principal du marché locatif. Le segment phare de ce marché est le segment A3 (loyer mensuel entre 751 et 1.000 euros), qui représente 44,44 % du marché global, suivi par le segment A2 (loyer mensuel entre 501 et 750 euros, charges comprises) qui totalise 38,89 % des transactions.

Enfin, la proportion de loyers négociées à la baisse lors du changement de locataire est également en baisse et représente moins de 5 % du total, preuve supplémentaire d’un marché en tension…

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