Analyse du marché immobilier de la Guadeloupe - 1er semestre 2021

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Ventes)

Nous venons de recevoir en exclusivité la vingtième étude menée par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® sur les ventes effectivement réalisées entre le 1^er Janvier et le 30 Juin 2021 à la Guadeloupe. La situation du marché est en léger retrait après un second semestre 2020 dynamisé par un fort effet de rattrapage du premier confinement. 

Le premier semestre 2021 est marqué par un niveau de demande très élevé.

La demande d’acquisitions a bondi dès le mois de Janvier 2021 et a atteint quatre plus hauts historiques sur les cinq premiers mois de l’année. Sans grande surprise, l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers de l’Observatoire indique que les villas suscitent la plus forte convoitise des acquéreurs, stigmate de l’assignation à domicile subie par chacun d’entre nous au printemps 2020.
Ces demandes étaient pour la plupart l’expression de projets sérieux et non la seule manifestation d’un rêve nourri pendant les mois de confinement puisque les volumes de vente ont atteint des niveaux assez élevés, notamment en Janvier et Mars. Il faut cependant noter que le volume des ventes a progressivement baissé dès le mois d’Avril, tendance qui s’est prolongée jusqu’à ce mois de Septembre…

L’offre de biens s’appauvrit, créant les conditions d’un marché sous tension…

Face à cette demande extrêmement dynamique qui se traduit par un volume appréciable de transactions, l’offre de biens disponibles chute inexorablement. Dès le mois de Février, l’offre de biens a atteint un niveau d’indice 77 sur la base d’un niveau de référence 100 en Juin 2018, soit 23 % de baisse en deux années et demie (source Indice Mensuel des Marchés Immobiliers de l’Observatoire). Les terrains sont les plus affectés par cette pénurie relative…

Les délais de vente sont en baisse, mais restent très importants.

Nos indicateurs qualitatifs montrent une amélioration logique des délais de vente. Pour autant, ces délais restent extrêmement longs compte tenu du déséquilibre entre l’offre (faible) et la demande (forte) qui devrait entraîner une très grande fluidité des échanges. Or, il faut encore près de 30 semaines pour vendre un appartement (29,99 semaines) ou une maison (29,58 semaines) à la Guadeloupe ! Nous précisons qu’il s’agit là du seul délai de commercialisation (mandat/compromis de vente) qui n’inclut pas la période de préparation de l’acte notarié, laquelle nécessite entre trois et quatre mois (a minima…). 
Les villas localisées dans le périmètre de Baie Mahault et Petit Bourg, fortement touchées par une offre lacunaire, constituent un parfait exemple de cette apparente contradiction : leur délai de commercialisation est proche de 25 semaines ! L’analyse de la proportion de ventes négociées nous apporte un éclairage intéressant sur ce phénomène a priori incohérent…

Plus de 6 ventes sur 10 font toujours l’objet d’une négociation de prix, malgré une demande excédentaire !

La proportion de ventes négociées baisse pour le troisième semestre consécutif et s’établit dorénavant à 61,17 %, contre 68,70 % au semestre précédent. Pour autant, ce niveau reste très important compte tenu de la physionomie du marché évoquée supra. Comment comprendre que sur un marché en pénurie relative d’offres, la grande majorité des vendeurs soient toujours contraints de baisser leur prix pour vendre leur bien ? Si nous reprenons l’exemple des villas localisées à Baie Mahault ou Petit Bourg, la proportion de ventes négociées atteint 84,62 % pour les transactions effectivement conclues au cours de ce 1^er semestre !
Qu’est-ce à dire ? Un marché de libre échange qui connaît un excédent de demandes par rapport à une offre en pénurie devrait logiquement être très dynamique. Soit, mais en matière immobilière, il n’en va pas ainsi, pour une raison simple : le niveau de fixation du prix initial n’est pas déterminé par les savantes études mises en œuvre par les services marketing des grandes firmes qui commercialisent des produits manufacturés mais plus prosaïquement par chaque propriétaire en fonction de différents déterminismes qui lui sont propres: coût de revient global de son bien (qui constitue bien souvent un seuil psychologique infranchissable) besoin financier pour réaliser un autre projet, estimation de sa valeur par rapport au seul marché apparent (les annonces de biens similaires proposés à la vente, qui ne reflètent que le souhait de leurs propriétaires…) et, bien entendu, approche opportuniste évoluant en fonction de la perception du marché. Cette dernière modalité constitue la raison principale de l’inertie qui freine le marché de ce 1er semestre : percevant un déséquilibre fort en sa faveur, tout propriétaire vendeur va chercher à tirer profit de cette situation en majorant le prix de mise en vente de son bien. Or, face à cet opportunisme somme toute très humain, l’envie de l’acquéreur est pondérée par deux facteurs : son vouloir d’achat, très souvent né d’une motivation d’ordre financier (ne plus payer de loyer à « fonds perdus »), va être modéré voire annihilé lorsqu’il sera confronté à des offres de vente jugées excessives, voire excentriques. Quant à son pouvoir d’achat, les établissements bancaires, extrêmement restrictifs depuis plusieurs mois, se chargeront rapidement de poser des limites réalistes aux rêves les plus débridés… 
L’importance des délais de vente et la forte proportion de ventes négociées traduisent donc la résistance des acquéreurs à agréer les nouvelles prétentions inflationnistes des vendeurs : cette confrontation se conclue, après de très longs mois de vaine commercialisation, par une négociation du prix à la baisse qui permet, enfin, aux deux parties de se rejoindre. Le paradoxe est de constater que c’est ainsi la trop bonne santé du marché - perçue par les propriétaires vendeurs - qui en créé l’inertie voire le blocage…

La conclusion est limpide : dans ce contexte a priori très favorable aux propriétaires, le recours à un professionnel disposant des outils exclusifs d’estimation de valeur développés par l’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® est indispensable pour gérer au mieux son projet et ne pas se laisser aveugler par les chimères qui prospèrent sur le marché apparent des petites annonces…

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a remis son analyse du 1^er semestre 2021 aux 30 agences partenaires dès le 10 Novembre. Nous vous invitons à contacter ces professionnels pour disposer d’informations qualifiées sur le marché immobilier de votre quartier. Vous pouvez également consulter le site www.obsimmo.fr, dont les données sont actualisées en temps réel, au fur et à mesure des signatures des compromis de vente et des baux de location.

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Locations)

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a développé le périmètre de ses travaux en s’intéressant au marché immobilier locatif afin de pouvoir étendre le domaine d’expertise de ses 30 agences agréées. Cet organisme indépendant fait bénéficier notre site de ses dernières conclusions, qui portent sur les transactions locatives effectivement conclues au cours du premier semestre 2021.

A noter que l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes met également à votre disposition une analyse des marchés - ventes & locations - en temps réel et ville par ville sur son site www.obsimmo.fr.

Les valeurs locatives à la Guadeloupe demeurent à un niveau élevé : 13,60 euros/M² habitable (13,27 euros/M² pour les appartements, 13,86 euros/M² pour les villas). Ces valeurs sont très hétérogènes, évoluant selon les régions de l’île, de 8,38 euros/M² à 13,74 euros/M² pour les appartements et de 9,39 euros/M² à 15,79 euros/M² pour les villas.

Les appartements constituent bien entendu le moteur principal du marché locatif. Le segment phare de ce marché est le segment A2 (loyer mensuel entre 501 et 750 euros, charges comprises) qui totalise 46,88 % des transactions, suivi par le segment A3 (loyer mensuel entre 751 et 1.000 euros), qui représente 37,50 %.

Historique des analyses des marchés immobiliers